INVESTIRE IN IMMOBILI: Sei sicuro che faccia per te?

investimenti immobiliari all'estero
Investire in immobili fa al caso tuo?
Investire in immobili non è una soluzione idonea per tutti. Soprattutto se hai la pressione alta e hai problemi di cuore.
Scherzi a parte, oggi voglio scrivere alcuni validi motivi per cui non tutti possono permettersi di buttarsi in questo tipo di investimento per guadagnare soldi.

Riassumo brevemente la mia situazione per i new followers: Ho diversificato le mie entrate investendo in un immobile. Giusto per complicarmi la vita ho comprato casa alle Canarie a più di 3000 km dall'Italia.

In questo anno di rendita ho avuto diversi problemi, l'ultimo è stato evitare l'omicidio perpetrato ai danni del mio vicino di casa che mi ha letteralmente bruciato la rendita di Agosto. Chiaramente l'assassina da tenere a bada ero io.

In questo articolo troverai:


  • Validi motivi per non investire in immobili.
  • Problemi più comuni dell'affittare casa per brevi periodi.
  • Soluzioni ai problemi più comuni causati dagli inquilini.









4 motivi per cui non dovresti investire in immobili



  1. Ti serve liquidità in breve tempo
  2. Non hai soldi a sufficienza e devi chiedere un mutuo o ne hai già uno
  3. Non hai abbastanza sangue freddo per risolvere problemi creati dagli inquilini
  4. Non hai abbastanza cazzimma* per affrontare problemi creati da terzi (*inteso come comportamento deciso, risoluto o all'occorrenza un poco aggressivo)


1- Ti serve liquidità in breve tempo



Se hai pochi soldi o prevedi di averne bisogno a breve, non ti consiglio di investire in immobili perché è l'investimento d'eccellenza per chi ha dei soldi parcheggiati in banca. È un modo come un altro per diversificare le entrate in mancanza di buoni del tesoro o azioni a basso rischio con rendimenti decenti.
In caso di bisogno di liquidità, rischi di dover svendere il tuo alloggio e andare in perdita.

Che io sappia, esiste solo un modo per guadagnare qualcosa con un immobile:

  • Comprarlo in un periodo "di crisi" in cui i prezzi sono piuttosto bassi (sotto il valore di mercato)
  • Metterlo a reddito
  • Rivenderlo in un momento di alto valore immobiliare (potrebbero volerci anche 10 anni)



2- Non hai soldi a sufficienza e devi chiedere un mutuo (o ne stai già pagando uno)



Lascia perdere. Per ora non sei in condizioni di poter fare investimenti immobiliari. Ci vuole poco per rovinarsi la vita e imprigionarsi in una spirale di debiti. In un momento di forte incertezza come questo ci sono troppe varianti che potrebbero rovinare i tuoi piani. 

  • La perdita o la riduzione dell'orario di lavoro tua o di un famigliare
  • Cassa-integrazione o trasferimenti
  • La difficoltà di trovare velocemente un nuovo lavoro, ben pagato. 

DA SAPERE: chi ha un mutuo da pagare in Italia non può trasferirsi all'estero cambiando nazione di residenza. 



3- Non hai abbastanza risolutezza e autorevolezza per affrontare problemi creati da terzi o eventi esterni.



In questa categoria possono rientrare:

  • Vicini di casa molesti
  • Impianti che si rompono
  • Problemi causati da forza maggiore (temporali, frane ecc...)

Per esempio: Il mio vicino di casa ha deciso di restaurare completamente il suo alloggio... senza avere la decenza di avvisarmi. Trapano, martello pneumatico, flessibile e martellate al muro mentre io avevo inquilini nel mio appartamento (inquilini che dormivano tra l'altro!) e, per meritarsi l'oro del peggior vicino di casa del mondo, ha prenotato e fissato un appuntamento con un'impresa costruttrice per fare il contro-soffitto nei giorni in cui aspettavo altri ospiti. Entrambi con prenotazioni confermate e pagate.

In questi casi è necessario avere la pressione bassa, come nel mio caso, e il cuore in perfette condizioni perché affrontare tutto questi problemi in poco tempo (calmare il cliente incattivito, minacciare il vicino, allertare l'amministratore e il personale in loco, trovare una soluzione e ricollocare gli ospiti...)  crea uno stato di stress e ansia non alla portata di tutti. 
Trovarmi a molti chilometri di distanza da dove ho l'appartamento in affitto, mi ha dissuaso dal salire sul primo volo disponibile per prendere a martellate in testa il mio vicino di casa. Buon per lui considerando che io rotolavo come Taz: il diavolo della Tasmania (vedi immagine sopra). Poco ci mancava che attraversavo l'oceano camminando sulle acque. 

Impara dai miei contrattempi e fai in modo che i tuoi vicini di casa abbiano i tuoi contatti e PRETENDI di essere avvisato prima che decidano di fare qualsiasi cosa possa nuocere ai tuoi affari. In caso servisse, non avere paura ad alzare la voce e a insistere per pattuire un ACCORDO CHIARO sottolineando che se non si rispettano i patti si procederà ad un'azione legale. 
Amichevole finché la situazione lo consente ma sii sempre chiaro, diretto e autorevole. 


4- Non hai abbastanza sangue freddo per risolvere problemi creati dagli affittuari



Investire in immobili, con successiva messa a reddito dello stesso, ha i suoi grattacapi da considerare.
Se affitti per brevi periodi, come accade in caso di alloggi adibiti ad affitti turistici, è più probabile avere piccole grane da risolvere perché ogni testa è un mondo a sé e più flusso di gente avrai più problemi possono capitare. Inevitabilmente qualche intoppo sul cammino ci sarà, per cui, armati di pazienza e autocontrollo.



Problemi più comuni da aspettarsi affittando casa per brevi periodi




INQUILINI CHE NON LEGGONO

Puoi scrivere l'annuncio più dettagliato del mondo ma sappi che un numero NON così piccolo di persone lo ignorerà. Non leggono! Prenotano a casaccio.
Starai pensando... molto bene se prenotano! No! Nain! 
Questa tipologia di clienti è pericolosa perché si aspetta, non si sa bene perché, servizi che non fornisci come: pulizia quotidiana in camera, wi-fi incluso o addirittura una posizione diversa. Tal volta si aspettano di alloggiare in un hotel quando chiaramente offri in affitto un appartamento turistico in self catering (self catering è un modo elegante per dire che fornisci la cucina attrezzata e l'ospite se deve arrangià a cucinà).

A me è capitato, anche se il mio annuncio è talmente dettagliato da evitare qualsiasi incomprensione. È del tipo: "ti scrivo tutto così se non fa per te non prenoti e non mi crei problemi" che mi stupisco di come possano capitarmi alcuni inquilini tanto assurdi.

INQUILINI CHE NON COMUNICANO

Siccome il più delle volte chi affitta l'alloggio è un privato, non avrà un dipendente in Reception che accoglie i clienti a qualsiasi ora del giorno o della notte. Di solito bisogna concordare la consegna delle chiavi.
Dopo numerose email senza risposta, sono arrivata a minacciare i futuri ospiti di disdire la prenotazione se non mi scrivevano immediatamente l'orario di arrivo.
Ora ho un servizio automatizzato per il check-in e ho risolto il problema alla radice ma molti degli inquilini che ho, tutt'oggi, continuano a fare gli gnorri e non hanno la decenza di scrivermi 2 righe per dirmi che hanno ricevuto la email con tutte le indicazioni e i dati per accedere al resort.

Ad uno degli altri proprietari che ha investito in un immobile alle Canarie, e che affitta nel mio stesso complesso, è capitato che un suo ospite gli telefonasse nel cuore della notte, parlando in una lingua a lui sconosciuta, perché non sapeva né il nome del residence né la via.
Partire verso l'ignoto senza stampare nemmeno il voucher? Difficile da credere ma capita.
Scrivere sull'annuncio che parli solo l'italiano e l'inglese pensi che ti tuteli? No. Riceverai richieste anche in tedesco, francese e altre lingue che non mastichi.

INQUILINI CHE DANNEGGIANO L'ALLOGGIO

Difficilmente incapperai in un pazzo psicopatico che ti distruggerà casa coscientemente ma qualche piccolo danno te lo devi aspettare, i più comuni sono:

  • Perdita delle chiavi di casa o della cassaforte
  • Problemi con qualche elettrodomestico o con la ricezioni dei canali del TV Sat (non sanno usarlo)
  • Lenzuola macchiate o asciugamani spariti
  • Telecomando TV che non si trova
  • Casa lasciata in condizioni igieniche degradanti (piatti sporchi nel lavello, immondizia non gettata, macchie di cibo/olio non pulite, fare i propri bisogni e non tirare l'acqua dello scarico...)


Soluzioni ai problemi più comuni



  • Evitare inquilini NON paganti
Se hai deciso di affittare casa con la classica formula 4+4 il rischio più grande è di trovare inquilini NON paganti difficili da sbattere fuori.

Soluzione 1: Se hai un trilocale, quadrilocale o addirittura una casa intera, pensa seriamente di dividerla e ottenere diversi piccoli alloggi. In questo modo affitterai a una persona, massimo due, senza figli.
Soluzione 2: Se affitti a famiglie con figli tutelati scegliendo coniugi entrambi lavoratori e assunti NON nella stessa azienda.

Se affitti per pochi giorni/settimane ti consiglio vivamente di inserire il tuo alloggio in siti che trattengono anticipatamente il pagamento al tuo ospite e poi ti accreditano i soldi direttamente sul conto bancario poco dopo il check-in.
I portali di casa vacanze che usano questa formula sono: Wimdu, Airbnb, Holiday Lettings, HouseTrip e in generale tutti i siti pay-per-booking. Homeaway/homelidays pure, se imposti l'opzione "pagamento anticipato".


  • Danni all'alloggio


Per quanto tu sia proattivo e ti tuteli, a volte non potrai evitare di subire dei danni soprattutto quelli sopraccitati.

Soluzione: Puoi tutelarti chiedendo una caparra. Indicativamente la cifra dovrebbe coprire i danni più frequenti e probabili (raramente capitano tutti con un cliente).

Calcola quanto ti costerebbe:
Rifare le chiavi, comprare salviette e la biancheria del letto e un telecomando TV nuovo. Fatto questo imposta la tua caparra.

TIP: Se non hai idea dei prezzi, fai un salto in un centro commerciale o butta un occhio in internet (su Amazon per esempio vendono di tutto) e cerca il prodotto che ti serve guardando l'importo.

Telecomando universale, prezzi
Set asciugamani bagno, prezzi
Lenzuola letto matrimoniale, prezzi

NOTA: Se utilizzi siti web come Airbnb puoi impostare la caparra andando nella tua pagina intranet (gestisci annuncio-prezzi-deposito cauzionale).

immobili a reddito


La caparra sarà trattenuta al tuo ospite al momento della prenotazione e, in caso di danni post-vacanza, hai 48 ore di tempo dal check-out per avvisare il servizio assistenza proprietari del sito web e richiedere di bloccare la somma nel mentre che documenti il danno avuto. (Airbnb caparra: più info a questa pagina.)


  • Automatizzare la consegna chiavi

portachiavi con codice segreto
Gli ospiti possono arrivare in qualsiasi ora del giorno e della notte anche se hai impostato un orario check-in non contare troppo sull'obbedienza di questa postilla.
Presumo che non puoi stare in allerta 24 ore al giorno aspettando che l'ospite arrivi sperando che l'aereo non sia in ritardo, non gli si fori una ruota dell'auto o trovi traffico.
Per cui ho pensato ad una soluzione molto easy (già collaudata) che ha facilitato la consegna chiavi ed evitato, nel mio caso, di scrivere lettere minatorie.

La trovi qui: Mini Cassaforte a muro con codice
Io ne ho acquistate 2 in Spagna: la prima per metterci le chiavi d'entrata del complesso turistico, in caso di assenza della receptionist, e la seconda l'ho collocata vicino alla porta del mio appartamento con le chiavi di scorta in caso di perdita accidentale.
Te la consiglio. In questo modo devi solo comunicare il codice segreto al tuo ospite e può arrivare quando meglio crede, anche se tu sei al lavoro o stai dormendo.

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Tutte queste informazioni e consigli si basano sulla mia esperienza diretta, sei libero di dissentire. In caso avessi altre esperienze puoi condividerle lasciando un commento qui sotto.


Immagine Taz, copywrite: Warner Bros
genn 2016
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