Conviene ristrutturare PRIMA di vendere? Idee per risparmiare

Conviene ristrutturare casa prima di vendere? Come farlo risparmiando e i costi da sostenere.

Se stai pensando di vendere casa, e non è in uno stato ottimale, sicuramente ti starai chiedendo se sia meglio proporla sul mercato così com'è o se convenga ristrutturare prima di vendere. Valutiamo insieme cosa è meglio fare e come agire.

Ristrutturare prima di vendere

Temi affrontati in questo articolo:

1. Conviene ristrutturare prima di vendere?
2. La documentazione standard per ristrutturare casa
3. Quando e perché affidarsi ad un tecnico qualificato?
4. A chi rivolgersi per ristrutturare casa?
5. Ristrutturare casa in centro o in periferia: le differenze
6. Come sistemare casa da vendere senza spendere troppo? (Quanto costa ristrutturare il bagno? Quanto costa demolire un muro di casa? La ristrutturazione della cucina...)

Conviene ristrutturare prima di vendere

Ristrutturare casa per venderla è un'ottima scelta per tutti le persone che vogliono:

1. Trovare compratori più velocemente 
2. Evitare di abbassare il prezzo del loro immobile.

Un immobile vecchio, non ristrutturato molto difficilmente si venderà a prezzo pieno.

Considera anche il momento storico: vendere un immobile in periodi di crisi del settore è più complicato e i tempi spesso si allungano perché l'offerta è maggiore della domanda per cui devi far di tutto per far innamorare ogni possibile compratore che verrà a vedere il tuo immobile. Deve uscire da casa tua favorevolmente colpito.

Gli immobili già ristrutturati attirano più compratori e offrono maggiori vantaggi nelle trattazioni: sono più allettanti per i clienti che li visitano ed è più probabile che concludano l’affare più velocemente, convinti dalle ottime condizioni dell’appartamento.

Perché ristrutturare prima di vendere?

Forse non lo sai ma la maggior parte delle persone non vuole imbarcarsi in ristrutturazioni: preferiscono avere un immobile bello che finito. L'idea di ristrutturare li fa scappare anche perché non sono in grado di quantificare l'ammontare totale delle spese e pensano di spendere molto di più che comprare un immobile nuovo.

Non tutte le persone hanno abbastanza lungimiranza per vedere come può diventare un immobile per cui è necessario presentarlo al meglio. L'alternativa all'ammodernamento di casa è vendere sotto il prezzo di mercato o essere pronti ad aspettare tempo prima di trovare qualcuno che faccia un'offerta.

Anche la posizione e il quartiere sono aspetti da valutare prima di ristrutturare casa. Sistemarla e renderla accogliente può favorire la compravendita ma è inutile spendere troppo ristrutturandola con materiali pregiati perché chi ha i soldi non compra casa in quartieri poco sicuri o in edifici malandati.
Devi rinnovare casa con intelligenza pensando al target di cliente che può comprarla.

Le caratteristiche negative che i compratori notano per prime sono:

• pavimentazioni rovinate, 
• servizi igienici fatiscenti, 
• cucine non esattamente di ultima generazione, 
• ambienti piccoli o soffocanti,
• crepe, muffe o colori osceni alle pareti.

Ristrutturare casa, anche parzialmente, ti mette in condizioni di vendere ad un prezzo maggiorato in quanto il tuo immobile verrà valutato di più. Spendendo, per esempio, 10 mila euro per un immobile che ne vale 70 mila lo puoi mettere sul mercato per almeno 20 mila euro di più (90 mila euro), non male vero?

CONSIGLIO: Gli arredi moderni e colorati, anche comprati in negozi low cost come Ikea, hanno un impatto positivo sul compratore. Compra quanto basta per dare calore e colore alla casa, senza riempire troppo gli spazi, per il resto sarà il cliente a personalizzare il restante spazio.

La documentazione standard per ristrutturare casa

Prima di iniziare i lavori di ristrutturazione edilizia, è bene essere a conoscenza degli aspetti legislativi legati a questa attività.

La documentazione standard necessaria per avviare i lavori di ristrutturazione di immobili è costituita da:

1. S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) che va a sostituire il D.I.A.  (Denuncia di Inizio Attività)
2. C.I.L.A (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)

Qualsiasi altro documento necessario solo in alcuni casi (particolari normative poste a tutela dei beni), andrà presentato agli uffici del comune prima di iniziare i lavori.

MA esistono anche delle eccezioni a livello regionale o municipale, che prevedono una documentazione più dettagliata per determinati tipi di lavori di ristrutturazione (di ordine legale o dovuti all'uso di certi tipi di materiali).

Come risolvere il dubbio?

FAI DA TE: Se vuoi ristrutturare casa fai da te è bene che ti appunti su un foglio i lavori che vuoi fare (ristrutturazione bagno, rinnovo pavimenti ecc...) e con questa lista recati in comune, all'ufficio competente, chiedendo informazioni dettagliate e specifiche sulla necessaria documentazione per fare i lavori di ristrutturazione che desideri.

CONSIGLIO: per evitare di perdere tempo, telefona in comune per sapere se è necessario prendere appuntamento con il tecnico o/e conoscere l'orario in cui riceve.

DELEGA: In alternativa alla ristrutturazione fai da te si può delegare tutto ad una ditta, un geometra o uno studio di architettura che penseranno a tutte queste pratiche, e permessi, al posto tuo.

CONSIGLIO: è meglio scegliere una ditta o un professionista che lavori nel tuo territorio perché avrai la certezza che conosca alla perfezione tutti gli aspetti burocratici-urbanistici della città in cui hai casa da ristrutturare. Questo ti garantisce una miglior tutela per evitare di incappare in qualsiasi possibile vizio di attività. Considerando anche gli sgravi fiscali saprà consigliarti come agire per ottenere il rimborso parziale di quanto speso.

Quando e perché affidarsi ad un tecnico qualificato?

Se hai scelto di delegare il lavoro di ristrutturazione è molto importante affidarsi a personale qualificato ed esperto, principalmente per 3 aspetti:

1. Comodità: sarà l'architetto/geometra scelto a consegnare tutte le pratiche necessarie all'avvio dell'attività.
2. Velocità: tu puoi lavorare nel tempo libero mentre un professionista lavora full time e ti dirà esattamente in quanto tempo può sistemare casa tua.
3. Sicurezza: Va ricordato che eventuali vizi nella documentazione contribuiscono ad aumentare le difficoltà nella vendita.
4. Incentivi fiscali. La compilazione delle varie richieste idonee per ottenere il rimborso parziale della quota pagata.

A chi rivolgersi per ristrutturare casa?

Per effettuare lavori di ristrutturazione puoi rivolgerti a:

1. Architetto
2. Una ditta edile
3. Geometra

Queste figure sono gli addetti ai lavori che seguiranno il progetto e la sua realizzazione in ogni dettaglio.

Affidandosi a professionisti specializzati, si potrà procedere al rinnovo dell’immobile, che risulterà così più appetibile sul mercato.

Ristrutturare casa in centro o in periferia?

RISTRUTTURARE CASA IN PERIFERIA: 
Le abitazioni diffuse in provincia sono per la maggior parte villette con giardino, bifamiliari o unifamiliari, condomini. Presentano una regolamentazione diversa e problematiche differenti. Ristrutturare un appartamento in periferia ha comunque un gran vantaggio:

1. Le ristrutturazioni di abitazioni provinciali non devono sottostare al complicato iter burocratico previsto per la tutela degli immobili del centro.
Soprattutto per quanto riguarda gli esterni, i proprietari godono di una maggiore libertà nella scelta dei materiali e degli interventi da effettuare, potendo avere maggior controllo sui costi dei lavori e lasciare più spazio alla creatività.
In alcuni casi, e secondo appositi regimi legislativi, può anche essere possibile procedere con l'amplificazione degli spazi.

RISTRUTTURARE CASA IN CENTRO CITTÀ:
Gli immobili ubicati nei centri storici, in tutta Italia, sono sottoposti al controllo del Piano Regolatore Generale e in alcuni casi particolari sono anche assoggettati ai vincoli della Sovrintendenza dei beni Architettonici e Paesaggistici per quanto riguarda la ristrutturazione degli esterni.

• Ne parlo qui: Ristrutturare casa permessi e preventivi online

Se per quanto riguarda l'ammodernamento di facciate esterne negli edifici siti in centri storici i vincoli legislativi sono pressoché insuperabili, e per ciò c'è ben poco da fare, molto è possibile fare per ristrutturare gli interni.
Gli interni casa infatti NON sono assoggettati a specifiche normative di tutela e possono essere rinnovati facilmente, per rendere l’appartamento più sicuro, accogliente e attraente per i clienti che desiderino comprare una casa in centro.

Come rinnovare casa da vendere senza spendere troppo

Ci sono degli interventi strutturali che comportano una spesa NON eccessiva per i proprietari, ma che renderanno immediatamente più invitante qualsiasi appartamento. Vediamone alcuni:

1. Cambiare i vecchi sanitari del bagno (wc e bidet nuovi ed economici li puoi trovare a 120 euro, circa 60 euro al pezzo. Guardali su Amazon.)
2. Pitturare le vecchie piastrelle con una vernice specifica, resistente all'acqua e all'umidità
3. Sostituire la vasca con la doccia
4. Cambiare la cucina o solo pitturare le ante con un colore più moderno
5. Tinteggiare i muri
6. Se gli spazi sono angusti valutare l'abbattimento di muri NON portanti (diversi single adorano questa soluzione open space.)

La ristrutturazione del bagno: piccoli o grandi, tutti gli appartamenti presentano almeno un bagno, o più di uno.
Se però le condizioni generali degli ambienti e dei sanitari non sono più che buone, l’appartamento risulterà sgradevole ai potenziali acquirenti.
Ti consiglio di iniziare da qui e procedere al rinnovo dei sanitari, all'installazione di un moderno box doccia e al cambio della rubinetteria.

Se necessario, si può intervenire anche sulla pavimentazione, sostituendo le vecchie piastrelle, con delle altre integre e moderne. Infine porre a norma anche l’impianto elettrico.

Quanto costa ristrutturare il bagno?

Il costo per il rifacimento di un bagno di piccole dimensioni si aggira intorno ai 2.500 euro andando via via a salire in base ai materiali scelti. Per dimensioni più grandi si parte dai 3.000 euro in su. In ogni caso puoi scegliere i sanitari, la rubinetteria in base alla disponibilità economica. Ce ne sono per tutte le tasche. Un giro esplorativo in negozi come Leroy Merlin, Bricoman, Obi... ti daranno l'idea del costo dei pezzi che vuoi sostituire.

Come Risparmiare sulla ristrutturazione bagno?

L’appartamento che si presenta con un bagno in buone condizione avrà maggiori probabilità di vendita. Ovviamente cerca di risparmiare confrontando delle offerte, oppure cercando aziende che vendano rimanenze di magazzino o sconti sostanziosi per collezioni passate. Non è necessario puntare su un bagno di lusso, è sufficiente scovare qualcosa che sia di qualità intermedia ma che dia un senso di nuovo e pulito.

Idee per risparmiare:

• Box doccia in PVC invece che di cristallo
• Pitturare vasca o sanitari ingialliti invece di sostituirli
• Vasca e doccia insieme: aggiungendo solo un box alla vasca

Mia esperienza: Io ho usato lo smalto bianco per rinnovare le vecchie piastrelle della doccia, con un rullo. Ho passato 3 mani di pittura rispettando i tempi di asciugatura e dopo mesi di docce nessun problema da notificare.
Nell'immagine puoi vedere la parte centrale che risulta più scura in quanto era una lamina grigio scuro: l'ho pitturata di bianco per uniformare il colore. Puoi notare le piastrelle laterali alla lamina che sono più bianche di quelle sopra non ancora ritoccate.



La ristrutturazione della cucina: Un altro ambiente su cui si può intervenire è la cucina, dove gli abitanti della casa trascorrono buona parte del tempo.
Al giorno d’oggi è possibile trovare diverse cucine low cost, il loro prezzo infatti si è enormemente abbassato rispetto al passato, ora è possibile trovare cucine a meno di 1000 €!
Spesso le cucine presentano danneggiamenti alle pareti causati dalla presenza di acqua e vapore. Per questo potresti prendere in considerazione l’idea di tinteggiare i muri o cambiare o coprire le piastrelle para schizzi se sono vecchie, rovinate o hanno una decorazione in moda negli anni settanta.

Idee per risparmiare:

• Smalto rinnova tutto per piastrelle e superfici della cucina.
• Piastrelle adesive, fantasie moderne, da incollare sulle vecchie.
• Adesivi per mobili e pareti per personalizzare gli ambiente o coprire piccole magagne.

Mobile bianco che ho coperto con carta adesiva

Allargare gli spazi di casa: Perché non rendere l’appartamento più spazioso e luminoso, e ancora più moderno, eliminando le mura che non sono portanti? L’open space è una soluzione alla moda, pratica e che piacerà agli acquirenti.

Gli spazi aperti si prestano a molteplici soluzioni di arredo che potranno essere scelte da chi abiterà la casa. Trovare i muri già abbattuti sarà però considerato un vantaggio dai compratori, che non dovranno impiegare altro tempo nei lavori di demolizione.

Quanto costa demolire un muro di casa?

Per demolire un muro i prezzi partono da 480 euro. Dopo aver individuato i muri portanti, potete procedere tranquillamente alla demolizione degli altri.

Come risparmiare ristrutturando le pareti o le piastrelle di casa?

Altre soluzioni convenienti possono essere la tinteggiatura delle pareti interne con vernici ad acqua (veloci da applicare, asciugano in fretta) o la copertura di eventuali mattonelle danneggiate con le moderne piastrelle a incastro o con i nuovi parquet adesivi, economici ma confortevoli.

Questi interventi rendono la casa immediatamente più attraente, sono realizzabili con una spesa contenuta, ma consentono di vendere l’appartamento più velocemente e al prezzo più conveniente possibile per il proprietario. Devi solo creare un impatto positivo nel compratore, non è necessario spendere troppo.

Concludendo

Compro ristrutturo e rivendo funziona?

Sì, la compravendita di un appartamento ristrutturato è un ottimo affare per entrambe le parti, poiché consente anche ai compratori di acquistare un appartamento a un prezzo inferiore rispetto a uno nuovo, ma comunque in buone condizioni, senza la necessità di dover intervenire dopo l’acquisto.

Se hai buon occhio, e puoi fare la maggior parte dei lavori da solo, comprare immobili vecchi da ristrutturare, a prezzi bassi, è un ottimo modo per guadagnare soldi per comprare sempre più immobili.

Se il mercato non è favorevole puoi comprare, ristrutturare e aspettare. Nel mentre puoi mettere a reddito l'immobile comprato e ristrutturato finché il mercato immobiliare non risale (l'andamento è ciclico). Mi raccomando affitti brevi o massimo con contratti annuali. Non imbarcarti in contratti 4+4 devi essere pronto a vendere appena si presenta l'occasione.

Di cosa potresti aver bisogno?

• Libri guida specifici per Ristrutturare casa

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Le mie guide:

1. COME E DOVE COMPRARE E AFFITTARE UNA CASA ALLE CANARIE
2. COME AFFITTARE CASA PER BREVI PERIODI da soli in ITALIA
3. Consigli per Ristrutturare casa fai da te. Da dove iniziare.

Maggio 2017