COME PUBBLICIZZARE UNA CASA VACANZE all'estero e in Italia? in città, su un'isola o al mare?

Come pubblicizzare e promuovere una casa vacanze all'estero o in Italia. Siti e canali social da usare.

Oggi approfondisco il tema su come pubblicizzare una casa vacanze all'estero o in Italia.
siti case vacanze
come fare pubblicità  ad una casa vacanze
Chi, come me, ha un appartamento da affittare vuole giustamente sapere come promuovere casa per far fruttare al meglio il suo investimento o semplicemente avere un'entrata extra che gli permetta di mantenere una seconda casa senza gravare sul bilancio famigliare.
Lo capisco. È la stessa cosa a cui ho pensato io dal primo giorno che mi sono affacciata al mondo degli affitti brevi o affitti turistici. 



Già da fine 2014, ho studiato e testato diversi canali di promozione di immobili tra privati per le cosiddette "locazioni turistiche". All'inizio mi iscrivevo ad ogni O.T.A (online travel agency), sito web, canale possibile e immaginabile per capire quale fosse il più idoneo per promuovere un appartamento a Gran Canaria e poi, dopo una fase di test, scartavo quelli che non facevano al caso mio.

COME PUBBLICIZZARE UNA CASA VACANZE ESPERIENZE


Come avrà letto chi ha comprato il report "Comprare casa alle Canarie", le notti affittate ai turisti nel 2016 sono state molte di più rispetto all'anno precedente proprio perché la ricerca, la sperimentazione e l'esperienza mi hanno permesso di migliorare alcuni aspetti nonostante non riceva personalmente gli ospiti (aspetto non trascurabile), gestisca tutto a distanza e affitti per periodi di minimo 7 giorni perdendo di fatto il turismo del weekend mordi e fuggi.

In questo mega articolo fornirò una lista delle cose che ho fatto, e quelle che hanno fruttato di più in termini di conversione, in modo che tu possa applicarle anche per il tuo alloggio. Ti consiglio di salvare l'articolo inviandotelo via email perché è piuttosto lungo, lo rileggerai quando avrai tempo.


Come pubblicizzare una casa vacanze in città, su un'isola, in città o in villeggiatura


La prima cosa da fare è promuoversi sui vari siti di casa vacanze, italiani e stranieri, e testarli tutti perché affittare casa all'estero, a Milano o Roma, in Sicilia o in Sardegna è diverso che affittare casa a Manerba del Garda, a Jesolo o in un paese sconosciuto d'Italia. Con questo intendo sottolineare che è completamente differente affittare casa in città, in periferia o in una località di mare, montagna... piuttosto che affittare casa su un'isola o sul continente. Luoghi differenti, necessitano di strategie diverse. Non c'è un consiglio valido per tutti.

Detto questo... la prima cose da fare è testare i vari siti disponibili sul mercato: cosa che chi mi segue da tempo ha già fatto o sta facendo.

    Quali sono i siti di case vacanze affidabili?

    I siti più noti in cui inserire casa, e che consiglio a chiunque di provare, sono Airbnb e Homeaway family: ottimi sia per chi affitta casa in modo NON imprenditoriale sia per chi lo fa in modo professionale.
    Sono i 2 siti, dei tanti provati, in cui ho ancora l'annuncio attivo.

      Dove pubblicizzare casa vacanze gratis?

      A parte i soliti noti che hanno una visibilità mondiale e sono marchi ormai riconosciuti e ricercati in rete... 
      • Airbnb 
      • HomeAway (Expedia, Kayak)
      • TripAdvisor
      • Wimdu
      • Booking.com
      Ho aggiunto una lista di altri siti minori. Non spaventarti! Sono tanti ma non dovrai per forza testarli tutti, non insieme almeno. Io NON ho inserito l'annuncio in tutti quelli elencati: quando ho capito quali erano i più validi per me, ho tenuto quelli.

      LINK per METTERE UN ANNUNCIO GRATUITO SUI "SOLITI NOTI":

       Clicca qui per creare un annuncio  gratuito su Homeaway 
      ➩ Vai qui per mettere oggi il tuo annuncio su Homelidays Italia gratuitamente.
      ➩ Link diretto per iscriverti gratuitamente a Owners direct.  
      ➩ Crea oggi un Annuncio Airbnb: Puoi guadagnare 45€ in soldi, dopo aver ospitato il tuo primo guest!

      Qui di seguito altri siti dove inserire la tua casa vacanze e affittarla a stranieri (sono siti minori alcuni sono a pagamento). Sono elencati a caso e non per importanza. In parte al nome del sito c'è la nazione in cui dovresti avere più visibilità se inserisci un annuncio su:
      • Vacation Rentals (Stati uniti, gratuito)    
      • VRBO (Stati uniti, gratuito)    
      • Ferienwohnungen       (Germania)
      • Traum-ferienwohnungen.de/vermieten/ (Germania)
      • Locations Vacances       (Francia)
      • Alquileres de vacaciones (Spagna)
      • Niumba  (Spagna)
      • Ferienhäuser       (Austria)
      • Chalets       (Svizzera)
      • New Zealand Holiday Homes    (Australia) 
      • South Africa Guest Houses (Sud America)
      • Holiway.eu      (Europa)
      • Bedycasa.com (Francia)
      • CaseVacanza   (Visibilità italiana)
      • Tuscany Villas (sei hai una villa, o un casale in Toscana da promuovere all'estero)
      • Italy Villas (sei hai una villa, o un casale in Italia da promuovere all'estero)
      • Holiday Homes Provence (sei hai una villa, o un casale nel Sud della Francia da promuovere all'estero.)
      • Belvilla (fondato nei Paesi Bassi per cui spingerà in quella nazione)
      • MediaVacanze (Italia, a pagamento)
      • Casamundo (Pubblicizzare casa prevalentemente in Croazia e in Italia.)
      Inserisci il nome del sito che ti interessa in questa barra di ricerca per trovali su Google:


      Questi siti sopraelencati sono idonei sia per pubblicizzare una casa vacanze all'estero che in Italia a seconda della zona in cui affitti o a seconda dei turisti che vuoi attrarre.

      Come affittare casa vacanze a tedeschi 


      Molti di voi mi chiedono come affittare una casa vacanze ai tedeschi o di suggerirgli dei siti di case vacanze per russi ma siete sicuri che vi vengano utili?

      Mi spiego meglio, io ho casa a Gran Canaria e già quando l'ho comprata sapevo che l'avrei affittata a uno specifico target: nonni europei pensionati per cui era inutile che mi focalizzassi alla ricerca di una clientela ampia come famiglie numerose italiane o single con cani perché non era in linea con quello che offrivo.

      Guardandomi in giro, in quel di Gran Canaria, e ascoltando le persone parlare facevo statistiche sulla nazionalità dei turisti già presenti sull'isola e poi cercavo online dei siti esteri in cui loro guardavano gli annunci che magari a noi italiani, giustamente, sono sconosciuti.

      Ho notato che nella mia zona, Puerto Rico, c'era un alto numero di inglesi e norvegesi mentre a Maspalomas predominavano i tedeschi. Quei pochi italiani che, ai tempi, visitavano Gran Canaria soggiornavano a Playa del Ingles. Ora no, vi trovo tutti in spiaggia ad Amadores. Colpa mia lo so. 😜

      Partendo da questa ricerca, ho inserito le mia casa in affitto in tutti i principali siti inglesi come il mio caro e defunto HolidayLettings e l'attuale Owners direct. Infatti i risultati sono arrivati presto.
      Airbnb non è mai stato il mio canale più proficuo per il semplice motivo che le persone che lo usano sono, in linea di massima, ragazzi giovani che fanno viaggi brevi. Il contrario del mio target di clientela: coppie di pensionati che prenotano per periodi medi-lunghi.

      promozione siti casa vacanza
      Prenotazioni medio-lunghe arrivate tramite il canale owners direct


      Non per niente per me è quasi impossibile diventare super host di Airbnb: su questo canale ricevo meno prenotazioni ma i soggiorni sono mediamente di 2 o 3 settimane per ospite: sicuramente chi affitta casa per brevi periodi, ci impiegherà pochi mesi per diventare super host visto che in 1 mese avrà più ospiti di quanti io ne accolga in un anno. Fortunatamente vedo che NON essere super host non incide minimamente sulla mia visibilità.


      host di airbnb
      Viaggi completati non sufficienti per diventare superhost: 6 contro i 10 richiesti.


      Perché ti dico questo?

      Per farti capire che non esiste un sito miracoloso che porta prenotazioni a babbo morto ma devi trovare il sito perfetto per te e per la zona in cui affitti casa.

      Be Moira, quindi? Quale sito devo usare io?

      Chiaramente non posso rispondere personalmente ad ognuno di voi perché ci vuole un lavoro di ricerca e valutazione per ogni singolo caso ma posso dare dei consigli generici in modo che tu possa ritrovarti in uno o più di essi e agire di conseguenza.

      Secondo le mia esperienza posso azzardarmi a dire che:

      AIRBNB

      • Airbnb è perfetto se affitti casa per pochi giorni 1, 2, 3...
      • Airbnb è d'obbligo se hai casa in città popolari come Venezia, Milano, Roma, Firenze... o in località turistiche anche meno note ma conosciute all'estero in cui la gente arriva con il volo Ryanair si fa un weekend e poi riparte.  Per elencarti degli esempi: Bergamo, San Gimignano, fugaci weekend al lago, alle terme, in piccole città storiche...
      Con questo non intendo dire che non può capitarti una prenotazione lunga su Airbnb, a me capita, ma è più improbabile.
      Ho fatto una prova, se abbasso la disponibilità minima da 7 a 4-5 notti ricevo quasi subito delle prenotazioni. A volte lo faccio, come ultima spiaggia, per occupare i periodi rimasti liberi tra una prenotazione e l'altra (non sempre perché di solito non mi conviene).

      TIP: Per sfruttare al meglio questa formula: "Airbnb prenotazioni corte", è meglio evitare di aggiungere ingenti somme cauzionali o eccessive tariffe per le spese di pulizia finale.
      Pensaci bene, chi prenota pochi giorni un appartamento solitamente non lo vive: esce e visita la zona. Usura e danni minimi. Spesso pranzano e cenano fuori casa. Questo è più probabile in città turistiche e meno in luoghi di villeggiatura.

      Chi affitta casa, come me, per settimane e non a giorni, aggiungere la cauzione e la spesa della pulizia finale ha più senso visto che l'appartamento lo vivono di più, lo usano tanto, c'è più probabilità di rompere qualcosa.

      Anche in questo caso non parlo per sentito dire ma ho testato. In inverno quando ho turisti pensionati che soggiornano per varie settimane, cauzione e spese finali sono quasi una garanzia in più. Sembra che pensino: "se mi fa pagare queste cose, la casa è pulita e di valore" quindi prenotano.

      In estate vale l'opposto. Non ho ricevuto richieste per un lungo periodo ma vedevo nelle statistiche del sito che un numero cospicuo di persone guardava il mio annuncio quindi NON era un problema di visibilità ma un problema di EFFICACIA.

      E tu? Quante persone visualizzano il tuo annuncio?

      Per vedere le tue statistiche: vai sulla tua pagina di gestione di Airbnb e clicca le seguenti voci:

      HOST - SCRIVANIA - STATISTICHE- VISUALIZZAZIONI

      Per comparare i risultati ti dico che negli ultimi 30 giorni hanno visto il mio annuncio:
      • 143 persone su homeaway,
      • 180 su Airbnb, 
      • 271 su Owners direct,
      Considerando che ho chiuso la visibilità alcuni giorni, nel periodo in cui ero in ferie, che il calendario è mezzo occupato, per cui non visibile per chi fa ricerche per data, tutto sommato è un buon risultato.

      Per vedere le tue statistiche su Homeaway e siti partners: vai sulla tua pagina di gestione dell'annuncio Homeaway e clicca le seguenti voci:

      Colonna a sinistra cerca la voce: RISULTATI e STATISTICHE e guarda il riquadro: Visite totali della pagina (in inglese cerca la voce: Ranking Metrics).

      Mi sono chiesta: Moira, perché hai tante visite ma nessuna richiesta? Cosa sbagli?

      Annuncio non chiaro? Copywriting poco efficace? Costo alto rispetto ai concorrenti?
      Per farla breve, in uno dei miei esperimenti ho provato a togliere cauzione e pulizie (spalmando il costo sul prezzo del soggiorno settimanale).
      Non ci crederai ma mi sono arrivate 2 prenotazioni in una settimana, in bassa stagione (prenotazioni brevi di 5 giorni). Problema trovato.
      Con questo non voglio dire che toglierò per sempre la cauzione e le spese di pulizia ma solo che lo farò quando riterrò opportuno, quando, per esempio, devo riempire gli ultimi buchi o spingere un periodo poco richiesto. Ad oggi Settembre 2017 sono riuscita a riempire tutto il calendario fino a marzo 2018.

      Puoi verificarlo tu stesso guardando il mio profilo su Homeaway.

      Affitti un piccolo immobile? Affitti una casa poco finestrata, buia, con il tetto spiovente che devi abbassarti in alcuni punti della stanza perché il soffitto è basso?

      In questi casi, valuta di affittarlo anche per 1 o 2 notti perché gli immobili più "scomodi" sono snobbati almeno finché tutto il resto non è affittato oppure devi proporre un prezzo talmente basso, rispetto alla media della tua zona, che qualcuno trovi sempre ma non so quanto ti convenga.

      Ho soggiornato in alcuni immobili "scomodi" in un paio di città e poi li ho monitorati nel tempo, per curiosità. Quelli che affittavano per un minimo di 3 notti avevano il calendario delle prenotazioni vuoto. Alla fine hanno ritirato l'annuncio.

      Pensi che 1 o 2 notti sia poco? Hai troppe spese? Devi pagare il servizio di check-in/out?

      Questo aspetto va valutato attentamente prima di iniziare ad affittare o, peggio, prima di comprare casa. Se hai un immobile in città, o in posti in cui i turisti rimangono pochi giorni, è meglio se te ne puoi occupare tu e abbassare il numero di notti minime.

      A me non conviene affittare poche notti perché purtroppo non gestisco personalmente casa e devo pagare il personale ogni volta che l'ingranaggio si muove. Ovviamente questo lo sapevo già prima di comprare l'appartamento infatti ho scelto una zona di villeggiatura in modo da impostare periodi di affitto settimanali e non giornalieri. Ho automatizzato il più possibile per tenere il prezzo dell'affitto medio-basso e non rincarare sul turista. Se vuoi prendi spunto leggendo questi 2 articoli:
      Come affittare il proprio appartamento senza essere presenti. Come gestire e fare il check-in o check-out a distanza: mini cassaforte con password, serratura elettronica o digitale, cassetta delle posta con codice. Tutte le soluzione per facilitarti la vita.
      Gestione affitti Airbnb di appartamenti, case vacanza: come automatizzare il più possibile o lasciare la gestione casa a terzi in modo da poter affittare casa a distanza, al mare, in un'altro stato o dedicarci ad altro.


      HOMEAWAY
      • Homeaway è mediamente più consultato da chi cerca soggiorni più lunghi o case di villeggiatura. 
      • Consiglio Homeaway a chi ha la casa al mare, al lago... a chi a case più "lussuose" grandi e confortevoli.
      Parliamoci chiaro, per visitare una città e usare un immobile solo per dormire, posso anche accontentarmi di una o 2 notti in un loculo ma se soggiorno al mare una settimana, cerco un alloggio più confortevole, comodo, luminoso, con spazi vivibili per tutti. Possibilmente con comoda doccia e un bel balcone soleggiato.
        Valuta se affitti vicino alla stazione dei treni, alla Metro, ai mezzi pubblici o se i tuoi ospiti arrivano in auto.

        Se vivi in una città in cui i turisti arrivano spesso in auto, valuta l'importanza di avere un parcheggio o un posto auto riservato perché sarà un grosso vantaggio rispetto agli altri. Mi viene in mente la Liguria piena di stradine strette dove trovare un parcheggio pubblico è quasi impossibile. Avere un posto auto, anche solo uno spazio davanti casa, è un grossissimo vantaggio da enfatizzare: mettilo nel titolo dell'annuncio!

        Parentesi Homeaway


        Se hai una casa in Italia e vuoi pubblicizzarla su Homeaway, sappi che oltre al suffisso .IT specifico per attirare la clientela italiana, si può inserire direttamente un annuncio gratuito anche sulla vetrina del sito di una nazione specifica in modo che venga mostrato per primo ai turisti di quello stato.

        Ci sono alcune eccezioni. Per esempio, se vuoi attirare turisti dalla Svizzera non troverai un homeaway dedicato a quella nazione ma, essendo divisa in cantoni, vale il discorso della lingua.
        Il cantone italiano sarà indirizzato su homeaway Italia, il cantone francese su Abritel, il cantone tedesco su FeWo-direck-de. Io ho ospitato un paio di turisti svizzeri e sono giunti a me da Fewo vedendo il mio annuncio Owners direct (lo puoi vedere in uno delle immagini postate sulla pagina).

        Io per esempio mi sono iscritta su homeaway.it e pochi mesi dopo su Owner direct.co.uk ottenendo risultati migliori su quest'ultimo per il motivo specificato prima: ho casa alle Canarie una località molto in voga tra gli inglesi e meno dagli italiani (anche se ultimamente il divario si sta limitando).
        Ricevo più prenotazioni su questo canale anche da altre nazioni rispetto all'omonima pagina versione italiana. Forse il motivo è che un sito inglese rassicura di più, ed è più capibile, di un sito a bandiera tricolore.

        Per esempio se vuoi che i Canadesi vengano a casa tua è più facile che ciò accada se inserisci un annuncio su Homeaway.ca (.ca è il suffisso internet Canadese). Certo, per logica è più probabile che un Europeo visiti l'Italia piuttosto che l'americano ma mai precludersi nulla: anche quella prenotazione in più fa comodo soprattutto se è medio-lunga. E un Canadese che visita l'Italia probabilmente non ci starà solo 2 notti, no? 

        Se preferisci stare in Europa, promuoviti nella vicina Spagna usando il canale Homelidays.es

        Vuoi prenotazioni in alta o bassa stagione?

        Considera anche il periodo richiesto: di solito gli spagnoli cercano case a buon prezzo e nei mesi estivi mentre i turisti Nord Europei viaggiano anche in altri periodi dell'anno (fuori stagione) per cui è interessante cercare di attrarre anche quest'ultimo tipo di clientela per riempire i periodi meno richiesti. Se scrivi in spagnolo, invece che in inglese, riceverai più prenotazioni perché apprezzano chi parla la loro lingua.

        Affitti una casa o più stanza?

        Se affitti più stanze/immobili, sarebbe interessante metterne una di essa su siti differenti (canale spagnolo, inglese, americano... per esempio) e vedere quale funziona meglio. Per esempio stanza 1 su Airbnb, stanza 2 su Homeaway Italia, stanza 3 su owners direct...

        Se vuoi evitare di avere troppi annunci su Homeaway family è sufficiente inserirne uno su Homeaway.com anche se io ho preferito la formula (Italia + owners direct). In futuro valuterò se inserire un annuncio anche su homelidays. Non so che dire, io credo poco a sta cosa unificata "big family" secondo me, ogni sito, è un mondo a sé stante. Magari mi sbaglio ma finora sono contenta di aver attivato due annunci.

        RICORDA: Inserendo casa su Homeaway family sarà possibile promuoversi su kayak ed Expedia. Non è automatico devi richiederlo.

        Qui spiego come fare: Come inserire un annuncio su Expedia.
          Bene, in questa pagina hai trovato delle utili risorse per il tuo business, piccolo o grande che sia.
          Un'infinità di siti per pubblicizzare il tuo alloggio tra cui dei siti per affittare case vacanze a stranieri. Le mie esperienze e opinioni utili per un confronto tra host o per chi ha strutturato il suo business in modo più professionale.
            Avrai capito che non esiste il miglior sito per affittare una casa vacanza che vada bene per tutti anche se avere un annuncio sui siti rinominati "i soliti noti", sia comunque una buona scelta.

            Prossimamente aggiungerò a questo articolo la seconda e terza parte che include:
            • Come pubblicizzare casa vacanze su Facebook, 
            • Come promuoversi gratis su canali alternativi come Ebay
            • Pubblicizzare una casa vacanze: sito internet o blog?
            • L'errore che fanno le pensioni a conduzione famigliare e come imparare a fare meglio.
            Tutto questo lo scriverò un'altra volta perché oggi ho già scritto troppo quindi ti lascio il tempo di mettere tutto in pratica e poi ci si legge per la seconda e terza parte. Se non vuoi perdere gli aggiornamenti seguimi sulla pagina Facebook o lasciami la tua email per riceverli via email.

            C'è anche un gruppo chiuso a cui iscriversi: i segreti degli host: prima leggere il regolamento della pagina indicata su FB pr capire se si è idonei.







            Se ancora non l'hai letta, qui c'è la pagina dedicata agli affitti brevi: siti di case vacanze.

            Se pensi che l’articolo sia utile, fammelo sapere cliccando uno dei tasti social qui sotto. Grazie.😘

            Novembre 2017


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