- Affitti brevi: Quale CONTRATTO di LOCAZIONE far firmare?

Dubbi sul contratto locazioni brevi, per uso turistico, per casa vacanze o Airbnb. Facsimile di contratto di locazione in pdf, Irpef o cedolare secca.

contratto di locazione turistica
In questo articolo risponderò pubblicamente ad un paio delle tante email che ricevo riguardo l'affittare casa per brevi periodi ai turisti e visto l'utilità lo posto sul blog sperando di far chiarezza e rispondere ai dubbi di molti.


  1. Il contratto è obbligatorio se affitto con Airbnb?
  • L'itinerario fornito da Airbnb vale come forma scritta del contratto turistico?
      2. Esempio di contratto per locazione breve.



Contratto di locazione di immobile ad uso turistico: i dubbi.



Ciao Moira, è vero che :
1. Devo far firmare un contratto di locazione turistica agli ospiti anche se stanno solo una notte? 
2. Ma se sono stranieri devo fare comunque firmare un contratto in italiano? O devo fare una traduzione per ogni ospite che viene da una nazione diversa o solo in inglese?
3. Non è sufficiente la conferma di prenotazione che si stampa dai portali come Airbnb e Booking? 

1. Sì, il contratto è necessario se vuoi tutelarti al 100%
2. Sì, va scritto in italiano e, per cortesia, puoi fare una copia in inglese.
3. Il foglio riepilogativo che Airbnb e soci inviano a noi e ad un turista dopo che ha prenotato il nostro alloggio contiene già diversi dati utili: il nomiedi chi prenota, l’importo, le regole della casa che abbiamo aggiunto, la data di inizio e fine soggiorno… il tutto tradotto automaticamente nella lingua del nostro ospite e nella nostra.
Inizialmente questo poteva bastare ma con il boom di Airbnb e l'eco mediatico che ne ha avuto, puoi capire che varie associazioni, e i comuni stessi, stiano cercando in ogni modo di regolamentare il fenomeno per cui è bene farsi trovare pronti.


Ciao. Vorrei porti una domanda. Premetto che è circa un anno che sto conducendo una locazione a breve termine, soprattutto tramite Airbnb. La domanda è questa: sino adesso non ho stipulato nessun contratto con i miei ospiti, supponendo che di per sé l'intermediazione di Airbnb fosse sufficiente. Però leggo sulla community del medesimo portale che il contratto bisogna farlo. A questo punto non so che fare. Ne sai qualcosa? Grazie



Sì, la legge esiste e per tagliare la testa al toro, puoi creare un contratto tu stessa, o scaricarne uno già fatto online, e farlo firmare ai tuoi ospiti all'arrivo. Se vuoi sentirti più sicura lo puoi far erigere da un avvocato e usare quello per tutte le tue locazioni.

Il contratto, per quanto sia ritenuto obbligatorio per la legge italiana, più per tutela tua che per altro, è una mera proforma infatti ai fini legali non ci sarà nessuno che ti busserà alla porta richiedendoti il contratto ma è più probabile che ti bussino se non dichiari gli affitti al fisco. Diciamo che il contratto firmato ti tutela da eventuali problemi in quanto, essendo l'unico riconosciuto dalla legge italiana, lo puoi impugnare, al bisogno, e fare causa al tuo inquilino se non rispetta i punti concordati.

La legge italiana riconosce che il contratto per le locazioni brevi * non debba essere registrato da nessuna parte e che debba contenere tutte le voci che poi vedrai nel contratto di locazione fac simile nel prossimo capitolo. Per maggior chiarezza le coloro in modo diverso così le potrai riconoscere e personalizzare. (*Locazion i brevi = non superare le 30 notti annue per la stessa persona.)


Voci da includere in un contratto di locazione tra le parti:


I dati dei contraenti, 
I dati inerenti all'immobile (anche gli estremi catastali dell'alloggio e i dati della certificazione energetica. Queste info sono sempre le stesse.)
L’importo del canone d’affitto 
L'importo della caparra o cauzione versata (se ci fossero),
Dettaglio delle spese incluse od escluse nel prezzo (utenze, pulizie...),
I termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi. 
Tutte le condizioni dell'affitto (punti 2,3,5)

Per cui nome e cognome dell'ospite, data del soggiorno, regole della casa (non fumare, non fare rumore dalle ore tot./a, non subaffittare casa...), prezzo pagato, cauzione...

La norma dedicata al contratto di locazione turistica è la Legge del 09 dicembre 1998, n. 431 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Puoi trovarlo pubblicato nella gazzetta ufficiale n.292 del 15 dicembre 1998.

Il contratto in forma scritta è ritenuto necessario per cedere il nostro immobile anche per pochi giorni l'anno... ma vediamo un fax simile:


CONTRATTO DI LOCAZIONE


Il/la Sig. ……………………… denominato Locatore
Codice Fiscale …………………………… 
Tel ………………….....................… E-mail ………………………………………


                        Concede in Locazione


Alla/al Sig. ……………………………………………. denominato conduttore
Numero C.Identità ……………………………………………….


CHE ACCETTA


L'unità immobiliare posta in via ………………….. n. civico ...
Locale composto di n. ….vani, di n. … posti letto, di n… wc. Locale ammobiliato che include oltre alla cucina i seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno: indicare quali) …........................................
Identificata al catasto fabbricati del Comune di........ , nel Foglio di mappa …….... particella …………... subalterno ……………. Rendita catastale …………………Certificazione energetica N.  del .../.../... copia APE a disposizione del conduttore. 

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:


1. Il contratto è stipulato per la durata massimo di … giorni, dal     /   /      al    /   /   e cesserà senza disdetta alcuna.
2. L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente per finalità turistiche, e incluso il conduttore saranno ospitate un numero di …… persone.
3. Il conduttore NON potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.
4. L’affitto dell’immobile è convenuto in euro ……... che il conduttore ha pagato tramite la piattaforma…..…… (o in contanti al Locatore).
5. Il conduttore dovrà avvisare il proprietario o chi ne fa le veci degli eventuali difetti dell’immobile e dei mobili entro quarantotto ore dalla consegna delle chiavi.
6. Le spese inerenti l’erogazione di servizi, quali: luce; acqua; gas; spese condominiali; sono a carico del locatore.
7. Dall’importo che il conduttore consegnerà come cauzione, IN CASO DI DANNI, verranno detratti - al momento della restituzione - gli importi necessari per la riparazione dei danni sull’immobile e/o sugli arredi, da lui danneggiati.



Letto, approvato e sottoscritto    ………………,     lì ………………….


Il conduttore ………………………………………..






RICORDA: 

1. Seppur scriverai un contratto di cortesia in inglese, o in un'altra lingua, il contratto da firmare è sempre quello in italiano perché è l'unico che abbia valenza.

2. Il contratto necessita della firma del locatore (o chi ne fa le veci per lui) e quella del conduttore (il tuo ospite/cliente).

3. NON bisogna fornire servizi extra né colazione né cambio biancheria durante il soggiorno perché questo è prerogativa delle sole attività alberghiere come specificato nell'ordinanza del 19 marzo 2014, n. 6501 della Corte di Cassazione.

Lo dico perché sono finita in casa di una signora che includeva la colazione nel soggiorno. Tolto il fatto che la colazione era assolutamente "fuori legge" con prodotti già aperti (marmellate, latte, nessuna confezione monoporzione....) che solo il cielo sa cosa sta rischiando. Ma, se qualcuno si sentisse male per ciò che mangia a casa vostra! 😨 Ragazzi veramente... ma perché? Evitate di complicarvi la vita: lasciate fare a chi ha licenze e permessi. Piuttosto fate un accordo con il bar vicino casa.

I Tips di Moira: Ti suggerisco di aggiungere, su Airbnb, una postilla alle regole della casa specificando che richiederai la firma del contratto all'arrivo. Specifica che è lo stesso contratto già accettato online dal viaggiatore solo da firmare/convalidare all'arrivo per essere in regola con la legge italiana.
Su altri siti, come Homeaway per esempio, puoi caricare un contratto personalizzato che il cliente dovrà accettare prima di pagare, fermo restando che dovrà firmarlo all'arrivo.

Crea un contratto semplice in modo che il turista non si turbi: immagina di essere tu all'estero e ti sottopongano un contratto da firmare in una lingua che non capisci... bé, non so te ma io non lo firmerei. Devo capire che non sto firmando niente di compromettente.

Moira, usando spesso Airbnb come ospite, hai mai firmato un contratto all'arrivo?


Sì, solo una volta su un'infinità di viaggi fatti. La proprietaria gestiva casa in modo professionale: un edificio con 9 appartamenti. Ha rilasciato la ricevuta per la tassa di soggiorno incassata e ho firmato un contratto molto simile a quello sopra elencato.

DA SAPERE: Per essere in regola è necessario informarsi nel comune in cui si affitta casa se ci sono altri adempimenti da compiere come richiedere l'imposta di soggiorno e procedere alla segnalazione degli ospiti in Questura ma di questo parleremo nel dettaglio nei prossimi articoli dedicati agli affitti brevi.

Se vuoi rimanere aggiornato. lascia la tua email qui per l'Invio di articoli a tema affitti brevi.

Se vuoi una guida comoda da leggere offline, ti ricordo che trovi info approfondite nell'ebook in vendita su Amazon.

Scarica l'estratto gratuito.

affittare casa ai turisti Airbnb e altri booking

Contratto di locazione di immobile ad uso turistico:

  1. Vedi il contratto su google doc.
  2. Scarica in formato PDF.

Leggi da cui è regolata la Locazione Turistica:

  • Codice Civile art. 1571-1654 - Della locazione e dell'affitto
  • Legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, comma 2 lett. c)
  • Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011

Affitti con Airbnb? 

  1. Ricordati di scrivere nell'annuncio che richiedi la firma del contratto all'arrivo. Se non lo fai, l'ospite potrebbe rifiutarsi di firmarlo e richiedere un cambio di alloggio. Fonte.
  2. Info per Ospitare responsabilmente in Italia tramite Airbnb.

Articoli correlati:

  1. Normativa affitti brevi Milano e circondariato.
  2. Come e quando pagare le tasse sulle rendite degli affitti brevi.


E con questi links di approfondimento concludo. Mi sembra di aver scritto un articolo che risponda alle più comuni domande che ricevo dai numerosi host che capitano sul blog, con i vari riferimenti normativi, utile per chiunque voglia affittare casa in Italia.

Se vuoi farmi sapere che hai apprezzato l'articolo e l'impegno nello scriverlo, non devi fare altro che condividerlo cliccando uno dei tasti social che trovi in questa pagina. Mi farebbe molto piacere. Grazie.
By Moira Tips Blog
updated Agosto 2017


2 commenti :
  1. L'articolo è interessante ma a mio avviso incompleto, perché non tiene conto delle recenti innovazioni introdotte dal DL 50/2017 già convertito in legge, specie per ciò che riguarda la definizione di locazione turistica breve (con possibilità di fornire biancheria e servizio di pulizia) e, soprattutto, il rinvio ad un successivo decreto ministeriale volto a definire quando l'attività va qualificata come imprenditoriale.
    Ciò, verosimilmente, potrebbe risolversi nel prevedere periodi di chiusura o altre limitazioni ritenute idonee a caratterizzare l'affitto come occasionale (il che renderebbe più vantaggiosa la gestione come casa vacanza non imprenditoriale).
    Commenti ed il testo della legge si trovano in rete (es. http://www.quotidianogiuridico.it/documents/2017/07/06/locazioni-brevi-le-novita-apportate-in-sede-di-conversione)

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Grazie per la precisazione... chiaramente non si può trattare tutti i temi che ruotano intorno agli affitti turistici con un solo articolo: non basterebbe un libro, a mio parere.

      Questo post è dedicato nello specifico al contratto di affitto: ne ho scritti altri approfondendo diversi temi. Purtroppo il link da lei segnalato punta ad una pagina vuota.

      Biancheria sì, quella credo sia proprio dovuta... non so in tutte le regioni ma sicuramente lo è per la regione Lombardia: http://www.latanadelserpente.it/2016/09/normativa-affitti-brevi-Milano-lombardia.html (Regolamento regionale 5 agosto 2016 - n. 7 che definisce le politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo - vedere da pag.17 a pagina 19).

      Per chi volesse approfondire aggiungo il link verso il decreto legislativo gentilmente segnalato nel commento sopra:
      http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/06/23/17A04320/sg

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