COME AFFITTARE CASA A DISTANZA

gestione casa vacanze
Vuoi affittare la tua casa vacanze ma non sai come fare?
Hai una casa da affittare ma non te ne puoi occupare di persona? L'orario lavorativo e i vari impegni ti possono limitare dal gestire il tuo appartamento al meglio: non puoi essere sempre presente ad accogliere gli ospiti o pulire l'appartamento. Non parli inglese?
Nessun problema!

In questo articolo elencherò le varie soluzioni che chiunque può adottare per affittare casa a distanza. Soluzioni valide sia per chi ha casa vicino ma non può gestirla personalmente, sia chi ha una seconda casa al mare o all'estero che vuole mettere a reddito con la formula degli affitti brevi.

Vediamo come delegare l'accoglienza ospiti, le pulizie finali, il check-out e i costi per farlo.

  • Come gestire una casa vacanze a distanza.
  • Quanto costa lasciare in gestione un appartamento?
  • Affitto l’appartamento con AirBnB, ma poi chi lo gestisce se non ci sono?
  • Soluzioni per Automatizzare una casa vacanza da affittare.
  • Coupon airbnb 2016-2017







Come gestire una casa vacanze a distanza



Sostanzialmente ci sono 2 metodi per gestire una casa in affitto a distanza per brevi periodi e sono:
  1. Delegando a terzi.
  2. Automatizzando il più possibile l'appartamento.

Iniziamo con la prima ipotesi:


1. LASCIARE IN GESTIONE LA TUA CASA SU AIRBNB. Conviene?




Questa è la soluzione ideale se vuoi affittare casa tua impostando un soggiorno minimo di 5 giorni.
Ci sono diversi siti che offrono servizi per:

  • CHECK-IN: accogliere il cliente all'arrivo, consegnargli le chiavi, mostrargli l'appartamento e dargli utili consigli sulle attrazioni da vedere in zona.
  • CHECK-OUT: salutare i viaggiatori, riprendere le chiavi, valutare lo stato dell'appartamento e controllare che tutto sia chiuso (porte-finestre...)
  • PULIZIA di FINE SOGGIORNO 
  • LAVAGGIO e CAMBIO BIANCHERIA (alcuni concedono il noleggio della loro biancheria).
  • ASSISTENZA TECNICA in caso di manutenzione del tuo appartamento.
  • ITER BUROCRATICO alcuni siti offrono anche servizi per aiutarti nell'espletare tutte le procedure previste per affittare casa.


Sì, Scegli questa soluzione se:

  • Imposti un soggiorno minimo di 5 notti.
  • Hai una casa vacanza in un posto in cui i turisti soggiornano per diversi notti: questo è più probabile se affitti una casa al mare, un appartamento in montagna o al lago...
  • Il costo della gestione non è superiore al 20-25% del tuo guadagno. Mettiamo il caso che per 5 notti guadagni 250 euro di affitto, la gestione non dovrebbe costarti più di 50-60 euro.
  • Puoi gestire vari aspetti da solo ma non sei sempre disponibile. I servizi sono acquistabili singolarmente. Puoi comprarli "al bisogno" o solo quelli che ti interessano.

No, Non scegliere questa opzione se:

  • Affitti casa per 1, 2 o 3 notti. La gestione esterna ha un costo per cui affittando poche notti non andresti ad assorbire i costi del servizio.
  • Affitti a prezzi molto bassi e il costo del servizio supera il 30% dell'incasso lordo.
  • Hai casa in città visitate da un turismo mordi e fuggi.

Di solito chi visita una città, rispetto ai luoghi di mare, ci sta poco tempo. Prenotano brevi soggiorni di 1, 2 o 3 notti.
Se hai casa in città, potresti valutare di impostare un alloggio minimo di 5 notti ma tieni in considerazione che ti perdi una grossa fetta di turisti che fanno viaggi brevi.


Affitto l’appartamento con AirBnB, ma poi chi lo gestisce se non ci sono?




Ci sono diversi siti che offrono questi servizi acquistabili online. Non sono agenzie immobiliari o d'intermediazione ma solo servizi turistici e accessori acquistabili al bisogno. 
Per ora, questi servizi sono disponibili in grossi comuni come Roma e Milano e zone limitrofe.

Per farti un'idea dei prezzi condivido quello che ho trovato in rete:




Ci sono vari servizi da acquistare ma se vuoi ridurre le spese puoi acquistare i 2 servizi base: il servizio check-in e la pulizia finale con cambio biancheria.


2. Affittare casa a distanza: soluzioni per automatizzarla




Vorresti affittare casa anche per poche notti ma non puoi accogliere i turisti ad ogni ora?

In Italia non è molto usato ma all'estero il check-in automatico è una realtà piuttosto diffusa.
Una mia amica è da poco tornata dal Giappone e ha prenotato un paio di alloggi su Airbnb in diverse città (Tokio e Kyoto) entrambi i proprietari avevano impostato il check-in automatico.
L'unica cosa che si deve fare è preparare un voucher in inglese e italiano con tutte le info per ritirare le chiavi e accedere all'appartamento (via, istruzioni, codici vari...) i più zelanti aggiungono anche delle foto e/o le coordinate su Google maps.

Io, pur avendo una receptionist nel complesso, ho preferito adottare la formula check-in automatico. Lo uso da diverso tempo e nonostante questo fattore inusuale ho delle buone recensioni.

recensioni airbnb
media recensione Airbnb relative al check-in


Lo so che nell'immaginario comune italiano può sembrare "strano" ma vi assicuro che all'estero è una realtà consolidata, è molto pratico e non costa niente. L'investimento è solo iniziale.

TIP: Se specifichi nell'annuncio che il check-in è automatico, ed è possibile a qualsiasi ora del giorno e della notte, potresti "prendere" quella fetta di turisti che amano la privacy e la flessibilità degli orari.
Io sono una di quei turisti.


Soluzioni per creare il tuo check-in automatico:


Ci sono 2 versioni:

   1. Deluxe

Questa soluzione è proposta direttamente da Airbnb. Non è economica ma lo diventa se affitti casa spesso e non devi pagare di continuo una persona per fare accoglienza ospiti.
In pratica viene montato sulla porta d'entrata di casa tua una serratura apribile con un codice cambiabile in qualsiasi momento via PC. Tu puoi scrivere il codice al tuo ospite pochi giorni prima del suo arrivo e monitorare sul tuo smartphone l'avvenuto accesso. Per fare questo è necessario avere un wi-fi attivo nell'abitazione ma per chi non l'avesse c'è anche la versione senza wi-fi.

Entrambe le serrature sono visibili a questo sito: http://remotelock.com/airbnb/
Trovate qualcosa in vendita anche su Amazon.

serratura con codice


   2. Soluzione Economica e pratica


portachiavi con codiceLa soluzione più semplice ed economica è ordinare un portachiavi con combinazione in cui puoi mettere le chiavi da lasciare ai tuoi ospiti.
Come vedi nell'immagine c'è la soluzione da appendere alla maniglia oppure quella da avvitare al muro.

TIP: Se come me hai l'appartamento in un condominio/residence dovrai necessariamente trovare un posto dove lasciare la piccola cassettina di sicurezza, all'esterno, in una zona concordata con il tuo ospite ma possibilmente non visibile a tutti.

Airbnb come fare check-inQuale posto migliore della cassetta della posta? Lasciala aperta, in modo che basti alzare la copertura per aprirla, inserisci dentro la piccola cassaforte con le chiavi dell'entrata principale e del tuo appartamento. Per facilitare il processo consiglio di mettere un numero identificativo sulla tua cassetta (per esempio apto n. 100) in modo da rendere veloce l'identificazione ai tuoi ospiti.





Il check-out è molto semplice basta che dici all'ospite di lasciare le chiavi sul tavolo o nella cassetta di sicurezza prima della partenza. Non dimenticarti di spedigli, o lasciare in casa, un promemoria con le cose da fare prima di lasciare l'appartamento:

  • chiudere porte e finestre,
  • gettare l'immondizia...

CONSIGLIO: Se ti avvali di check-in e check-out automatici, è meglio impostare una cauzione.
Nel caso usassi Airbnb per affittare casa tua, sappi che hai tempo 48 ore prima di sporgere reclamo e bloccare la cifra. In questo lasso di tempo puoi avvalerti del servizio pulizia e cambio biancheria in modo che sarai avvisato per tempo se ci fossero dei problemi. Quando ci sono di mezzo i soldi... le persone stanno molto attente a non far danni.

Affittare casa a distanza:

ALTRI DUBBI



Problema 1. Vorresti affittare il tuo appartamento ma non conosci l'inglese. 


Se affitti casa su siti internazionali come Airbnb molto probabilmente riceverai richieste in ogni lingua possibile e immaginabile. Leggere un messaggio scritto in qualsivoglia lingua è piuttosto semplice usando il servizio gratuito offerto da Google Traduttore. Un'altra cosa è rispondere al messaggio o parlare fluentemente una lingua con i tuoi ospiti.

Problema risolto.

Questi siti di servizi assumo personale qualificato. L'addetto al check-in/out conosce almeno l'inglese. Volendo puoi "assumerlo" solo quando ricevi ospiti stranieri mentre per i clienti italiani, se sei in loco, puoi fare da te.


Altre idee:
  • Soluzione low cost: far gestire l'annuncio sui Bookings a parenti o amici in cambio di una piccola percentuale (figli, nipoti che conoscono le lingue).
  • Soluzione online: far gestire l'annuncio online a terzi (quello che faccio io per alcune persone). Di solito la gestione online dell'annuncio è accessibile per chiunque in termini di soldi. Indicativamente questo servizio costa circa il 5% del prezzo dell'affitto su ogni prenotazione effettuata (se affitti casa una notte a 50 euro il costo è di 2,5€) con un tetto massimo di spesa per alloggi costosi oppure si concorda un forfait di tot. euro al mese. Questa soluzione è utile per chi non può o non vuole gestire il proprio annuncio, per l'host che va in vacanza e stacca con il mondo ma non vuole chiudere le prenotazioni, per chi è poco pratico con il PC, per chi lavora e non ha tempo di gestire questo aspetto. Gli affitti vengono accreditati al proprietario che pagherà il gestore dopo aver ricevuto i soldi.

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Le mie guide: 

1. REPORT CASE IN RENDITA
2. AFFITTARE CASA PER BREVI PERIODI: come e cosa fare.

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aggiornato 7 Luglio 2016





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