LOCAZIONI BREVI: come dichiarare i redditi affitto casa vacanze

affitti brevi normativa
Dichiarare i Redditi da locazioni brevi
Tempo di dichiarazione dei redditi per tutti quelli che sono soliti affittare casa per brevi periodi.

In questo articolo riassumo le principali domande e i dubbi più diffusi che sorgono a chi affitta un immobile ai turisti in modo NON imprenditoriale.

In questo articolo:

  1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dagli affitti brevi di una casa vacanze?
  2. Tassazione Irpef o Cedolare secca?
  3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 
  4. Contratto locazione transitorio: conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione?
  • Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?
  • Come dichiarare una casa in affitto intestata a 2 coniugi?
  • Che Sanzioni ci sono per chi non paga le tasse?

5. IMMOBILE ALL'ESTERO come dichiarare gli affitti.   
6. Normativa casa vacanze e Contratto locazione transitorio (fac simile)
7. Affittare casa per brevi periodi con Airbnb come dichiarare i redditi?


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LOCAZIONI BREVI: come dichiarare i redditi case vacanze


Premetto che, per quanto io cerchi sempre fonti sicure e siti affidabili, NON sono un commercialista per cui le informazioni che fornisco sono sempre da verificare con un intermediario fiscale aggiornato. A fondo pagina fornirò dei link utili dove è possibile contattare gratuitamente un commercialista per risolvere ogni dubbio.





Casa vacanze normativa fiscale


Pariamo dall'inizio e chiariamo che cosa s'intende per Normativa per Locazioni brevi:

  1. Affittare casa o una stanza per periodi inferiori a 30 giorni. 
  2. Affittare saltuariamente/ stagionalmente e comunque non per 365 giorni l'anno. Il generale il massimo concesso è di 200 giorni all'anno. Sempre che non ci siano delle normative comunali che dicano altro. In caso arrivassi ad affittare tutto l'anno il tuo immobile, cosa rarissima, si parla di attività imprenditoriali soggette all'apertura di partita IVA.
Affittare un massimo di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi.
  1. Affittare il tuo spazio senza fornire servizi aggiuntivi, quali colazione e pulizie giornaliere. Puoi fornire lenzuola e asciugamani e farti pagare per la pulizia finale. Nessuno ti vieta di fare convenzioni con un bar vicino casa.


1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dalle locazioni turistiche?



Se durante l'anno 2015 hai percepito dei redditi affittando casa tua, ora sei tenuto a dichiararli.

Dove si dichiarano?

I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati, nel 730, nel quadro B dei fabbricati.
Se non fai il 730 perché non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai fare il modello Unico P.F. riportando la somma del reddito percepito sempre nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).




2. Meglio la Tassazione Irpef o la Cedolare secca?



Dipende dal tuo reddito. Bisogna valutare caso per caso.
La tassazione Irpef non ha una percentuale fissa. Questo vuol dire che devi sommare tutti i tuoi guadagni e le tue rendite annuali e, a seconda della cifra raggiunta, sarai tassato con una certa percentuale d'imposta. Più alti sono i guadagni più tasse pagherai. Indicativamente se non guadagni più di 15000 euro lordi all'anno i tuoi redditi saranno tassati al 23%.



Con la tassazione Irpef  si tassa l'affitto guadagnato al 95% del lordo (per esempio se guadagni 10 mila euro all'anno, l'importo tassato sarà 9500 euro).
Con la tassazione Irpef puoi detratte varie spese come i costi sostenuti per l'affitto (stipendio donna delle pulizie...) e il costo dell'intermediazione (se affitti casa tramite un'agenzia immobiliare potrai detrarre la % che ti richiedono per affittare casa tua.)

Con la cedolare secca si tassa l'intero guadagno lordo al 100%. Questa forma è più conveniente se non hai molti oneri da detrarre. L'aliquota parte dal 10% al 21% a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone libero. Se scegli questa tassazione non potrai dedurre nessuna spesa correlata all'affitto casa (intermediazione, donna pulizie....).
Ad ogni modo puoi decidere che opzione scegliere tra tassazione Irpef o cedolare secca durante la dichiarazione dei redditi valutando il tutto con il tuo commercialista/ CAF a seconda di quello che ti conviene.

A fine 2016 è stato scritto un emendamento che prevede la cedolare secca al 21% sugli incassi degli affitti brevi per le strutture extralberghiere gestite da privati e intermediari online. 

La norma prevede anche l'istituzione di un apposito registro all'Agenzia delle Entrate, un registro nazionale di privati che offrono ospitalità tramite portali online e una clausola anti-evasione. Quando e se forniranno più dettagli specifici scriverò un post dedicato per il momento pare che non si proceda in tal senso ma tutto cambia di giorno in giorno. Staremo a vedere gli sviluppi.



3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 




Circa 80 euro se ti avvali di un commercialista o di un Centro di Assistenza Fiscale ma se vuoi risparmiare puoi avvalerti di un commercialista online che propone tariffe più vantaggiose. Trovi link utili a fondo pagina.
Se invece sei iscritto ad un sindacato i costi si dimezzano.
C'è anche la possibilità di fare tutto online gratuitamente. Opzione che consiglio solo se si è pratici in materia e non devi fare una dichiarazione troppo complicata.



4. Come posso conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione sotto il regime di locazione turistica?



Semplicemente rivolgendoti allo SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITÀ RICETTIVE del tuo comune. In città come Roma c'è un sito dedicato online in cui è possibile fare tutto comodamente da casa. (Qui il sito del SUAR Roma.)
Per tutti glia altri piccoli o medi comuni si può cercare online digitando sul motore di ricerca [Sportello Unico per le Attività Ricettive ...... (nome tuo comune)], oppure cercare solo [Comune di...] cercare un contatto telefonico e chiamare per chiedere info sulla normativa specifica (sempre che ci sia.)


4a. Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?



L'ideale sarebbe essere proprietari dell'immobile che si affitta.
Ad ogni modo se il proprietario ti cede la possibilità di subaffittare il suo immobile sarà chi affitta casa e percepisce i redditi che dovrà poi dichiararli.


4b. Sei il figlio che gestisce casa dei genitori o dei nonni?


Puoi gestirli tu gli affitti online ma intestando le fatture e i pagamenti al proprietario di casa.

4c. Sei in pensione e affitti la tua seconda casa?


Nessun problema. La cifra guadagnata si sommerà agli altri redditi che hai. Conserva le varie ricevute dei pagamenti e dichiarale nel modello 730.

4d. Siete una coppia in comunione dei beni e affittate la vostra casa co-intestata?


In questo caso il reddito generato da questi affitti deve essere dichiarato da entrambe i proprietari dell’immobile secondo le rispettive percentuali di proprietà.

4e. Sanzioni per chi non paga le tasse


Se incassi le rendite derivate dagli affitti per brevi locazioni e non le dichiari sei soggetto ad una sanzione in caso di controlli fiscali. Le sanzioni amministrative dovute dall'evasione fiscale riguardano le minori imposte evase e sono del 30%.

DA SAPERE: Casa vacanze versus locazione turistica. 

Alcune case vacanze possono offrire servizi turistici (pulizie giornaliere, i servizi di ristorazione...) ma in questo caso si tratta di una struttura ricettiva professionale e non di locazione turistica, per cui ha obblighi amministrativi e burocratici diversi. Come il caso di B&B.




Articolo interessante: Airbnb diventerà sostituto d'imposta trattenendo le tasse a chi affitta casa?



5. IMMOBILE ALL'ESTERO come dichiarare gli affitti



Chi come me possiede un immobile all'estero, ma mantiene la residenza in Italia, deve pagare ogni anno una tassa corrispondente allo 0,76% del suo valore utilizzando il modello Unico per dichiararla.
Il reddito guadagnato dall'affitto di casa va dichiarato e tassato nello Stato estero e successivamente, anche se non c'è la doppia tassazione, va comunque dichiarato in Italia indicando solo l'ammontare netto della cifra guadagnata.


Short lets normativa

6. La procedura corretta per affittare casa tua



Gli altri adempimenti necessari alla corretta tenuta della locazione per brevi periodi sono: 

# Non superare il limite di 30 giorni per ogni contratto di locazione stipulato con lo stessa persona (2 contatti di 20 giorni fatti a marzo e settembre per esempio, intestati alla stessa persona, non si può fare perchè sommandosi (20+20= 40) eccede il limite di 30 giorni.

# Creare un contratto d'affitto turistico in forma scritta da fare firmare al conduttore.
Sulla ricevuta, se l’importo supera le €. 77,47 (sia per l'acconto che per il saldo) deve essere apposta marca da bollo da €. 2 (solo se affitti senza partita IVA).
La marca da bollo può essere acquistata in cartoleria o, se affitti molto, puoi comprare un libretto di ricevuta che si trova sempre in cartoleria.

DA SAPERE: Questa procedura è necessaria se affitti casa tua senza intermediari. Per ogni pagamento che ricevi tramite bonifico, pagamenti via Paypal, contanti... devi creare una ricevuta, o comprarne una come questa mostrata sopra, e apporre il bollo.

NOTA: Se usi un intermediario come Airbnb non hai bisogno di creare un contratto di locazione in quanto il procedimento è automatico.

6.a Contratto d'affitto fac simile: Scaricalo qui in formato PDF.

# La registrazione in questura. 
Di solito è dovuta solo se il locatario è cittadino extracomunitario.
Alcuni comuni, grandi e turistici, come quelli di Roma richiedono di registrare i propri ospiti presso la questura.
No Panic! Il procedimento è automatizzato. Puoi farlo comodamente stando a casa tua usando un PC. Dovrai recarti in questura solo la prima volta per fare domanda e richiedere il tuo codice personale per accedere alla pagina in cui dovrai inserire i dati dei tuoi ospiti.

Principali Stati extracomunitari

Australia; Brasile; Canada; Hong Kong; India; Giappone; Corea, Messico; Singapore; Stati Uniti d'America; Sudafrica; Svizzera; Russia...


LINK UTILI:

  • Lista dei paesi Europei. In caso avessi qualche dubbio, tutti gli stati NON presenti in questa lista sono da intendersi come paesi Extra Europei e quindi, se ospiti turisti che arrivano da stati non presenti in questa lista, è necessario notificarli in questura.
  • Ospite extracomunitario cosa fare.


CONSIGLIO: Aggiungi una postilla nel contratto di locazione transitorio, o nell'annuncio su internet, in cui si specifica che in caso di cittadini extraeuropei è richiesto visionare il documento d'identità all'arrivo. In caso puoi sempre rifiutare prenotazioni da ospiti proveniente al di fuori dell'unione Europea.


# Tassa di soggiorno: NON in tutti i comuni è richiesta.
Per questo sottolineo l'esigenza di rivolgersi all'impiegato comunale per ottenere la licenza di casa vacanze NON imprenditoriale. Ripeto il più delle volte non ci saranno vincoli né normative particolari e dovrai solo pensare a inserire l'annuncio sui vari portali di casa vacanza.

INFO UTILI da fornire? Visto che ogni comune ha la sua personale regolamentazione, se vuoi portare la tua esperienza riguardo il comune in cui affitti casa, puoi lasciare un commento a fondo pagina. In cambio "del servizio informativo offerto" puoi linkare il tuo alloggio e farti pubblicità.

DA SAPERE: 
I contratti di locazione di tipo turistico NON possono essere intestati a società, ma esclusivamente a privati. Per affittare a società di capitali c'è una forma di locazione diversa: il contratto di foresteria.




7. Affittare casa con Airbnb come dichiarare i redditi?


Per dichiarare i redditi percepiti usando il portale Airbnb devi fare la somma di quello guadagnato durante l'anno precedente a quello in cui si fa la dichiarazione. Quindi se hai iniziato ad affittare e incassare soldi nel 2016 grazie al tuo immobile locato, la dichiarazione la dovrai fare nel 2017. I redditi vanno dichiarati sempre nel quadro RB del modello Unico, o 730: redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati.

Trovi il riepilogo dei tuoi incassi annuali nell'area riservata di Airbnb.
Vai nella pagina "Account" - sulla sinistra clicca "Cronologia delle Transazioni" e cerca nella tabella mostrata la voce "Guadagno Lordo".
Clicca la scritta rossa "scarica CSV" per ottenere una copia stampabile nel tuo PC.

Articolo correlato:







Conclusioni


LINK UTILI:

Spero che l'articolo sia stato esauriente. Se hai altri "dubbi fiscali" riguardo gli affitti percepiti con le locazioni brevi, puoi rivolgerti ad un intermediario fiscale che troverai facilmente nelle pagine linkate in questo articolo. Non posso aiutarti personalmente perché "non sono del mestiere"... anche io mi avvalgo di ben 2 commercialisti: uno italiano e uno spagnolo. Quello che so l'ho scritto qui per il resto ognuno ha una sua storia, diverso reddito, diverse entrate... per cui, per trovare la migliore soluzione, è sempre meglio avvalersi di un professionista per pagare meno tasse possibili, legalmente ;)


3 siti dedicati al fisco. Ho selezionato per voi gli articoli più utili:


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  1. Articolo su Fisco mania: puoi lasciare un commento sul loro blog o chiedere una consulenza.
  2. Requisiti per affittare una casa vacanze.
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Le mie guide... Clicca il link per leggere gli articoli:

1. REPORT CASE IN RENDITA appartamenti a Gran Canaria.
2. AFFITTARE CASA PER BREVI PERIODI 

aggiornato agosto 2016



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