LOCAZIONI BREVI: come dichiarare i redditi affitto casa vacanze

Tempo di dichiarazione dei redditi per tutti quelli che sono soliti affittare casa per brevi periodi. Locazioni brevi come fare la dichiarazione dei redditi: dove e quando si paga, unico, 730, cedolare secca, Irpef. Casa vacanze, Airbnb tasse, affitti brevi tassazione. Decreto legge : Airbnb sostituto d'imposta? (Aggiornamenti 2017).


In questo articolo riassumo le principali domande e i dubbi più diffusi che sorgono a chi affitta un immobile ai turisti in modo NON imprenditoriale.

affitti brevi normativa
Dichiarare i Redditi da locazioni brevi

Paragrafi di questo articolo:
  1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dagli affitti brevi di una casa vacanze?
  2. Tassazione Irpef o Cedolare secca? (novità decreto 2017)
  3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 
  4. Contratto locazione transitorio: conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione?
  • Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?
  • Come dichiarare una casa in affitto intestata a 2 coniugi?
  • Che Sanzioni ci sono per chi non paga le tasse?

5. IMMOBILE ALL'ESTERO come dichiarare gli affitti.   
6. Normativa casa vacanze e Contratto locazione transitorio (fac simile)
7. Affittare casa per brevi periodi con Airbnb come dichiarare i redditi?
8. A chi richiedere una consulenza fiscale? Dove trovare un esperto contabile? 


Vuoi leggere l'articolo comodamente da casa? Nel mio ebook: "locazioni brevi cosa fare" trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri. Aggiornato a Luglio 2017.

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LOCAZIONI BREVI: come dichiarare i redditi case vacanze


Premetto che, per quanto io cerchi sempre fonti sicure e siti affidabili, NON sono un commercialista per cui le informazioni che fornisco sono sempre da verificare con un intermediario fiscale in modo da ottenere informazioni sempre aggiornate all'anno in corso. Per facilitarti la vita, in questa pagina troverai un modulo di contatto per chiedere info dettagliate ad un esperto contabile molto ferrato su questi temi.

Casa vacanze normativa fiscale


Pariamo dall'inizio e chiariamo che cosa s'intende per Normativa per Locazioni brevi:

  1. Affittare casa o una stanza per periodi inferiori a 30 giorni. 
  2. Affittare saltuariamente/ stagionalmente e comunque non per 365 giorni l'anno. Il generale il massimo concesso è di 200 giorni all'anno. Sempre che non ci siano delle normative comunali che dicano altro. In caso arrivassi ad affittare tutto l'anno il tuo immobile, cosa rarissima, si parla di attività imprenditoriali soggette all'apertura di partita IVA.
Affittare un massimo di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi.
  1. Affittare il tuo spazio senza fornire servizi aggiuntivi, quali colazione e pulizie giornaliere. Puoi fornire lenzuola e asciugamani e farti pagare per la pulizia finale. Nessuno ti vieta di fare convenzioni con un bar vicino casa.


1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dalle locazioni turistiche?



Se durante l'anno 2016 hai percepito dei redditi affittando casa tua, ora sei tenuto a dichiararli.

Dove si dichiarano?

I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati, nel 730, nel quadro B dei fabbricati.
Se non fai il 730 perché non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai fare il modello Unico P.F. riportando la somma del reddito percepito sempre nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).

Che differenza c'è tra redditi fondiari e redditi diversi?


I redditi incassati per una locazione turistica di un immobile di proprietà sono chiamati "redditi fondiari".
Chi affitta una casa NON propria (sublocazione o comodato d'uso) genera redditi diversi e può optare per la cedolare secca solo se la locazione è inferiore a 30 giorni come stabilito dal DL 50/2017.


2. Meglio la Tassazione Irpef o la Cedolare secca?



Dipende dal tuo reddito. Bisogna valutare caso per caso.
La tassazione Irpef non ha una percentuale fissa. Questo vuol dire che devi sommare tutti i tuoi guadagni e le tue rendite annuali e, a seconda della cifra raggiunta, sarai tassato con una certa percentuale d'imposta. Più alti sono i guadagni più tasse pagherai. Indicativamente se non guadagni più di 15000 euro lordi all'anno i tuoi redditi saranno tassati al 23%.
  • Qui le Aliquote Irpef 2017.
Fino a 15.000 euro, 23%;

Reddito tra 15.001 - 28.000 euro, 27 % (quindi 3.450 euro più il 27% calcolato sulla parte eccedente i 15.000 euro);

Reddito tra 28.001- 55.000 euro, 38% 

Reddito tra 55.001 - 75.000 euro, 41%

+75.000 euro, 43%

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Con la tassazione Irpef  si tassa l'affitto guadagnato al 95% del lordo (per esempio se guadagni 10 mila euro all'anno, l'importo tassato sarà 9500 euro).

Con la tassazione Irpef puoi detratte varie spese ma devi valutare se hai diritto o meno a seconda della tua posizione fiscale e la validità delle ricevute.
PDF Agenzia delle Entrate.

Con la cedolare secca si tassa l'intero guadagno lordo al 100%.
Questa forma è più conveniente se non hai molti oneri da detrarre. L'aliquota parte dal 10% al 21% a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone libero.
Se scegli questa tassazione non potrai dedurre nessuna spesa correlata all'affitto casa (intermediazione, donna pulizie....).

Ad ogni modo puoi decidere che opzione scegliere tra tassazione Irpef o cedolare secca durante la dichiarazione dei redditi valutando il tutto con il tuo commercialista/ CAF a seconda di quello che ti conviene.

A fine 2016 era stato scritto un emendamento che prevedeva l'introduzione della cedolare secca al 21% sugli incassi degli affitti brevi per le strutture extralberghiere gestite da privati e intermediari online. La norma prevedeva anche l'istituzione di un apposito registro all'Agenzia delle Entrate, un registro nazionale di privati che offrono ospitalità tramite portali online e una clausola anti-evasione. 

Qui di seguito gli sviluppi del nuovo anno precedentemente pubblicati sulla pagina Facebook del blog (se vuoi seguire gli aggiornamenti anche lì, metti Mi Piace qui sotto).




AGGIORNAMENTO 2017: REGIME FISCALE Locazioni Brevi
l’art.4 del D.L. 50 del 24 aprile 2017 volge a modificare il regime fiscali delle locazioni brevi.

AIRBNB SOSTITUTO D'IMPOSTA?
Passerà la cedolare secca del 21% per tutti?

Vediamo in breve di cosa si tratta:

A partire dal 1° giugno 2017, si applicherà la cedolare secca con aliquota del 21% ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve sia che si affitti casa da soli o attraverso degli intermediari come Airbnb e similari.

Fin qui niente di nuovo se non che la possibilità di applicare la cedolare secca si espande anche a chi prima non poteva applicarla.
Per il resto la scelta è sempre tra cedolare secca al 21% o tassazione Irpef (minimo 23%).

La novità vera e propria riguarderebbe gli intermediari, non solo le agenzie immobiliari ma anche le piattaforme online (airbnb, homeaway, tripadvisor...), saranno incaricati di trattenere le tasse dall'affitto per tuo conto.

✅ Facciamo un esempio: se incassi 1000€ per l'affitto di casa tua, l'intermediario, al netto della sua percentuale, ti tratterrà 210€ di tasse (se opti per cedolare secca 21%).

✅L'altra cosa che l'intermediario dovrà fare è quella di notificare all'agenzia delle entrate quanti contratti TU, come HOST, hai stipulato attraverso la loro piattaforma/agenzia. Questo decreto punta a limitare l'evasione fiscale.

⭕ Più info le trovate sul Supplemento ordinario n. 20/L alla GAZZETTA UFFICIALE:
⭕ Qui un utile riepilogo creato da CONFEDILIZIA: 









SE AIRBNB & CO NON RISPETTANO LA SCADENZA IMPOSTA dall'Agenzia delle Entrate, che cosa succederà nella prossima dichiarazione dei redditi?

C’è un po' di confusione in materia, per cui ho deciso di rispondere alle domande più comuni che mi vengono poste.

PREMESSA:
Airbnb & co "dovrebbero" fare i sostituti d’imposta. Ma chiaramente NON lo stanno facendo e non so se lo faranno in futuro. Non credo ma staremo a vedere.

Che succederà se gli intermediari non rispettano il decreto?

A noi proprietari nulla. Non smetterò mai di ripeterlo: NON cambia nulla per chi affitta casa tramite queste piattaforme. Il "problema" ce l'hanno semmai gli intermediari e i siti di case vacanze che non si conformano al decreto legislativo.

RICORDO CHE:

L’obbligo di pagare entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata affittata casa vige SOLO all'intermediario NON al proprietario di casa.

RIASSUMENDO:

✅ O gli intermediari/siti ci trattengono i soldi per pagarci le tasse sugli utili ogni mese,

✅ O le paghiamo noi con la solita dichiarazione annuale. STOP.

SE AIRBNB NON PAGA, L'AGENZIA DELLE ENTRATE PUò MULTARE L'HOST per le ritenute non versate all’intermediario?

No.

QUINDI... POSSO NON PAGARE LE TASSE?

Le tasse vanno pagate SOLO se non vengono detratte (e Airbnb & Co, ad oggi, non le stanno detraendo.)
Ogni proprietario dovrà dichiarare le cifre incassate secondo le normali scadenze. Se lo farà,  non rischierà sanzioni o penali.

CHE OPZIONI HO PER PAGARE LE TASSE SE NON ME LE PAGA AIRBNB?

La classica dichiarazione dei redditi annuale con opzione per la cedolare secca o Irpef.

SEI UN INTERMEDIARIO?

Il codice tributo per gli intermediari è il 1919.

RITENUTA OPERATA ALL'ATTO DEL PAGAMENTO AL BENEFICIARIO DI CANONI O CORRISPETTIVI, RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE - ARTICOLO 4,COMMA 5, DECRETO LEGGE 24 APRILE 2017, N. 50.

Come compilare il modello F24? 
Per evitare errori, segui la procedura dell'agenzia delle Entrate.



3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 




Circa 100 euro se ti avvali di un commercialista o 70-80€ se vai in un Centro di Assistenza Fiscale. Puoi anche avvalerti di un commercialista online per fare tutto comodamente da casa.
Se invece sei iscritto ad un sindacato i costi si dimezzano.
C'è anche la possibilità di fare tutto online gratuitamente. Opzione che consiglio SOLO se si è pratici in materia e non devi fare una dichiarazione troppo complicata.

TI SERVE L'ASSISTENZA di UN ESPERTO CONTABILE?

  • Tasse AFFITTI BREVI , Tasse Airbnb dove dichiararle, Come gestire casa per conto terzi legalmente?
    Ti consiglio di cercare un commercialista online perchè, di solito, i prezzi sono minori e molti hanno una tabella della tariffe richieste per ogni servizio visibile in modo da capire quanto spendere ed evitare sorprese.
Scrivi commercialista online nella barra di ricerca e avrai l'imbarazzo della scelta (non è necessario che sia della tua città giacchè farete tutto via telefono, skype o mail).




4. Come posso conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione sotto il regime di locazione turistica?



Semplicemente rivolgendoti allo SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITÀ RICETTIVE del tuo comune. In città come Roma c'è un sito dedicato online in cui è possibile fare tutto comodamente da casa. (Qui il sito del SUAR Roma.)
Per tutti glia altri piccoli o medi comuni si può cercare online digitando sul motore di ricerca [Sportello Unico per le Attività Ricettive ...... (nome tuo comune)], oppure cercare solo [Comune di...] cercare un contatto telefonico e chiamare per chiedere info sulla normativa specifica (sempre che ci sia.)


4a. Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?



L'ideale sarebbe essere proprietari dell'immobile che si affitta.
Ad ogni modo se il proprietario ti cede la possibilità di subaffittare il suo immobile sarà chi affitta casa e percepisce i redditi che dovrà poi dichiararli.


4b. Sei il figlio che gestisce casa dei genitori o dei nonni?


Puoi gestirli tu gli affitti online ma intestando le fatture e i pagamenti al proprietario di casa.

4c. Sei in pensione e affitti la tua seconda casa?


Nessun problema. La cifra guadagnata si sommerà agli altri redditi che hai. Conserva le varie ricevute dei pagamenti e dichiarale nel modello 730.

4d. Siete una coppia in comunione dei beni e affittate la vostra casa co-intestata?


In questo caso il reddito generato da questi affitti deve essere dichiarato da entrambe i proprietari dell’immobile secondo le rispettive percentuali di proprietà.

4e. Sanzioni per chi non paga le tasse


Se incassi le rendite derivate dagli affitti per brevi locazioni e non le dichiari sei soggetto ad una sanzione in caso di controlli fiscali. Le sanzioni amministrative dovute dall'evasione fiscale riguardano le minori imposte evase e sono del 30%.

DA SAPERE: Casa vacanze versus locazione turistica. 

Alcune case vacanze possono offrire servizi turistici (pulizie giornaliere, i servizi di ristorazione...) ma in questo caso si tratta di una struttura ricettiva professionale e non di locazione turistica, per cui ha obblighi amministrativi e burocratici diversi. Come il caso di B&B.


5. IMMOBILE ALL'ESTERO come dichiarare gli affitti



Chi come me possiede un immobile all'estero, ma mantiene la residenza in Italia, deve pagare ogni anno una tassa corrispondente allo 0,76% del suo valore utilizzando il modello Unico per dichiararla.
Il reddito guadagnato dall'affitto di casa va dichiarato e tassato nello Stato estero e successivamente, anche se non c'è la doppia tassazione, va comunque dichiarato in Italia indicando solo l'ammontare netto della cifra guadagnata.


Short lets normativa

6. La procedura corretta per affittare casa tua



Gli altri adempimenti necessari alla corretta tenuta della locazione per brevi periodi sono: 

# Non superare il limite di 30 giorni per ogni contratto di locazione stipulato con lo stessa persona (2 contatti di 20 giorni fatti a marzo e settembre per esempio, intestati alla stessa persona, non si può fare perché sommandosi (20+20= 40) eccede il limite di 30 giorni.

# Creare un contratto d'affitto turistico in forma scritta da fare firmare al conduttore.
Sulla ricevuta, se l’importo supera le €. 77,47 (sia per l'acconto che per il saldo) deve essere apposta marca da bollo da €. 2 (solo se affitti senza partita IVA).
La marca da bollo può essere acquistata in cartoleria o, se affitti molto, puoi comprare un libretto di ricevuta che si trova sempre in cartoleria.

DA SAPERE: Questa procedura è necessaria se affitti casa tua senza intermediari. Per ogni pagamento che ricevi tramite bonifico, pagamenti via Paypal, contanti... devi creare una ricevuta, o comprarne una come questa mostrata sopra, e apporre il bollo.

NOTA: Se usi un intermediario come Airbnb non hai bisogno di creare un contratto di locazione in quanto il procedimento è automatico.

6.a Contratto d'affitto fac simile: Scaricalo qui in formato PDF.

# La registrazione in questura. 
Di solito è dovuta solo se il locatario è cittadino extracomunitario.
Alcuni comuni, grandi e turistici, come quelli di Roma richiedono di registrare i propri ospiti presso la questura.
No Panic! Il procedimento è automatizzato. Puoi farlo comodamente stando a casa tua usando un PC. Dovrai recarti in questura solo la prima volta per fare domanda e richiedere il tuo codice personale per accedere alla pagina in cui dovrai inserire i dati dei tuoi ospiti.

Principali Stati extracomunitari

Australia; Brasile; Canada; Hong Kong; India; Giappone; Corea, Messico; Singapore; Stati Uniti d'America; Sudafrica; Svizzera; Russia...


LINK UTILI:

  • Lista dei paesi Europei. In caso avessi qualche dubbio, tutti gli stati NON presenti in questa lista sono da intendersi come paesi Extra Europei e quindi, se ospiti turisti che arrivano da stati non presenti in questa lista, è necessario notificarli in questura.
  • Ospite extracomunitario cosa fare.


CONSIGLIO: Aggiungi una postilla nel contratto di locazione transitorio, o nell'annuncio su internet, in cui si specifica che in caso di cittadini extraeuropei è richiesto visionare il documento d'identità all'arrivo. In caso puoi sempre rifiutare prenotazioni da ospiti proveniente al di fuori dell'unione Europea.


# Tassa di soggiorno: NON in tutti i comuni è richiesta.
Per questo sottolineo l'esigenza di rivolgersi all'impiegato comunale per ottenere la licenza di casa vacanze NON imprenditoriale. Ripeto il più delle volte non ci saranno vincoli né normative particolari e dovrai solo pensare a inserire l'annuncio sui vari portali di casa vacanza.

INFO UTILI da fornire? Visto che ogni comune ha la sua personale regolamentazione, se vuoi portare la tua esperienza riguardo il comune in cui affitti casa, puoi lasciare un commento a fondo pagina. In cambio "del servizio informativo offerto" puoi linkare il tuo alloggio e farti pubblicità.

DA SAPERE: 
I contratti di locazione di tipo turistico NON possono essere intestati a società, ma esclusivamente a privati. Per affittare a società di capitali c'è una forma di locazione diversa: il contratto di foresteria.


7. Affittare casa con Airbnb come dichiarare i redditi?


Per dichiarare i redditi percepiti usando il portale Airbnb devi fare la somma di quello guadagnato durante l'anno precedente a quello in cui si fa la dichiarazione. Quindi se hai iniziato ad affittare e incassare soldi nel 2016 grazie al tuo immobile locato, la dichiarazione la dovrai fare nel 2017. I redditi vanno dichiarati sempre nel quadro RB del modello Unico, o 730: redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati.

Trovi il riepilogo dei tuoi incassi annuali nell'area riservata di Airbnb.
Vai nella pagina "Account" - sulla sinistra clicca "Cronologia delle Transazioni" e cerca nella tabella mostrata la voce "Guadagno Lordo".
Clicca la scritta rossa "scarica CSV" per ottenere una copia stampabile nel tuo PC.

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Conclusioni


LINK UTILI:


Spero che l'articolo sia stato esauriente. Se hai altri "dubbi fiscali" riguardo gli affitti percepiti con le locazioni brevi, puoi rivolgerti ad un intermediario fiscale.

Non posso aiutarti personalmente perché "non sono del mestiere"... anche io mi avvalgo di ben 2 commercialisti: uno italiano e uno spagnolo.
Quello che so l'ho scritto qui per il resto ognuno ha una sua storia, diverso reddito, diverse entrate... per cui, per trovare la migliore soluzione, è sempre meglio avvalersi di un professionista per pagare meno tasse possibili, legalmente ;)
Prima di scappare, baratta 2 secondi per me... Se l’articolo informativo ti è piaciuto, o ti è stato utile, fammelo sapere mettendo un mi piace ^_^ o condividendolo nel tuo social preferito. Lo apprezzo sempre. Grazie.

Link utili:
  1. Ti interessa sapere quali sono i migliori portali di casa che uso e i risultati ottenuti? Nel 2017 c'è un sito, con ottima visibilità Europea, che mi ha portato diverse prenotazioni. Ne parlo qui: dove affittare casa per brevi periodi.
  2. AGENZIA DELLE ENTRATE: quadro RB del modello Unico
  3. Nel mio ebook trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri. Aggiornato al 2017.

aggiornato Settembre 2017

Commenti

  1. L'art. è molto utile bravi, ritengo che sia da precisare la parte che riguarda il sopravvenuto obbligo, per tutti, di denunciare allo schedario alloggiati,tutti gli ospiti, anche nel caso di affitti brevi, come previsto dall' art.109 c.3 TULPS, integrato con circolare del 26 GIUGNO 2015, dove il Ministro dell'nterno Angelino Alfano HA PRECISATO CHE L'OBBLIGO DI SEGNALAZIONE ALL'AUTORITÀ DI P.S. DELLE PERSONE ALLOGGIATE , SECONDO LE MODALITÀ SOPRA INDICATE, RIGUARDA ANCHE LE LOCAZIONI TRA PRIVATI DI APPARTAMENTI AD USO ABITATIVO PER LE CLASSICHE BREVI PERMANENZE TURISTICHE O ANCHE PIÙ LUNGHE LEGATE A MOTIVI DI LAVORO O DI STUDIO. QUINDI ANCHE COLORO CHE AFFITTANO APPARTAMENTI SENZA AVERE SCIA O PARTITA IVA DOVRANNO ADEMPIERE AGLI OBBLIGHI PREVISTI DALL'ART 109 R.D. 773/1931, SEMPRE CHE SI TRATTI DI LOCAZIONI INFERIORI AI 30 GIORNI. Spero di esservi stato utile. Cordiali saluti f.to Michele Lorgio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Grazie Michele apprezzo sempre i commenti utili che arricchiscono l'articolo.

      L'articolo in questione non è aggiornato al 2017 (mi appunto di sistemarlo a breve) ma la guida in vendita su Amazon lo è, all'interno si trovano tutte le informazioni utili per affittare casa in modo regolare, compresa quella scritta da te con tanto di link diretto al sito "Alloggiati" della questura.

      Thanks

      Elimina
  2. Ciao Moira,io sto cercando di prendere in affitto una casa in Liguria con una stanza in più che vorrei poi sub affittare con airbnb ecc. Però pare che la regione Liguria complichi parecchio la cosa, ho già chiesto nei vari uffici dedicati alla ricettività turistica e la risposta che trovo è sempre questa:dare in affitto una camera in maniera NON imprenditoriale è soggetto alle stesse norme dell'attività imprenditoriale, quindi permessi, nulla osta della Asl, camera di minimo 14 mq (introvabile nelle case vecchie), haccp ecc ecc. Il tutto per una cifra che mal calcolata secondo me sta sui 1000 euro 😈 Ma possibile che non ci sia alternativa più semplice? Qualcuno ne sa qualcosa?? Chiara

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    Risposte
    1. Ciao Chiara,
      la cosa che ti deve preoccupare è quella di avere il consenso firmato del proprietario di casa che ti dà il permesso di subaffittare la stanza.

      Fatto questo la stanza la puoi affittare a chi vuoi percependo l'affitto che poi andrai a dichiarare nella dichiarazione dei redditi nell'apposita casella dedicata.
      Questo è tutto quello che devi fare per essere in regola.

      Da quel che mi dici, non puoi essere inquadrata come struttura ricettiva e nemmeno affittacamere per me sei più come una persona che avendo una stanza in più, cerca un coinquilino per risparmiare sulle spese. Che poi gli inquilini siano diversi e rimangano pochi giorni non cambia anzi meglio perché sotto i 30 giorni non devi registrare nessun contratto.
      L'unica cosa che dovresti fare è andare in questura e chiedere di attivare il servizio di invio telematico per registrare i tuoi ospiti.

      Ti consiglio comunque la lettura di questa pagina: https://community.airbnb.com/t5/Aiuto/Informazioni-per-diventare-un-Host-in-regola/td-p/68207 ed eventualmente contattare gli altri host Liguri che hanno commentato ;)

      Non demordere!

      Elimina
  3. Grazie non demordo! Pare comunque che anche altri host liguri chiedano tutti i permessi, leggo nella community di airbnb :( in più pare che a dicembre 2016 airbnb abbia fatto un accordo specifico con la regione Liguria ma non trovo nessuna info precisa e soprattutto nessuna facilitazione. Continuo a cercare :-○

    RispondiElimina
  4. Ciao Moira,
    ti seguo sempre e le tue info sono molto utili. Avrei però un dubbio da porti, che magari, vista l'esperienza, potrai sciogliermi
    Premetto che ho affittato per diversi anni in regime di 4+4 e in sede di dichiarazione l'importo che mi veniva tassato era al netto delle spese. Mi spiego: se il canone che chiedevo era 900 compreso di spese, nel contratto specificavo canone 700 spese 200, in dichiarazione indicavo 700 di modo che non venivo tassata sulla parte "spese".
    Detto questo, come posso (se posso) procedere nello stesso modo con l'affitto CAV?
    Dato che non si è obbligati al contratto sotto i 30gg, che giustificativi devo mostrare in caso di controlli che dimostrino il mio incasso? Presumo i bonifici, etc. che però sarebbero compresi dell'eventuale spese di pulizia (che affido a terzi).
    E se stipulassi i contratti per ogni ospite, ho la possibilità di splittare gli importi?
    Spero di essere stata chiara e grazie per l'eventuale aiuto!
    Norina

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Norina,
      è molti semplice. Hai 2 opzioni:
      la prima è pagare la cedolare secca al 21% ma senza dedurre nessuna spesa correlata all'affitto casa.

      La seconda opzione è pagare l'aliquota IRPEF (minimo 23%) e in questo caso puoi detrarre le spese.
      Ne parlo nel capitolo 2 di questo articolo. Leggi anche in quale scaglione IRPEF rientri.

      Quale è meglio?

      Calcolatrice alla mano vedi quale sia più conveniente per te. Di solito chi ha poche spese da detrarre sceglie la cedolare secca poiché la tassazione è più conveniente.

      In sede di dichiarazione devi presentare le ricevute che ti arrivano dopo ogni prenotazione (se usi un intermediario) o quelle che fai tu hai tuoi clienti (semplice blocchetto delle ricevute).

      È più difficile da dire che da fare. ;)
      Buona serata.

      Elimina
  5. Buondi' Gloria, ho perso mezza giornata per capire le spese da detrarre x un appartamento di proprieta' e gestito come "appartamento a uso turistico" su i vari siti, le tue spiegazioni sono le piu' lineare e semplici..

    Se posso una piccola spiegazione il primo anno 2016 il ,mio commercialista ha sommato gli utili,sottraendo le spese, il tutto, poiche' reddito da attivita' non imprenditoriale, poichè occasionale, indicato in redditi diversi.
    Per spese, mi ha sommato: IL RISCALDAMENTO,LE SPESE DELLE UTENZE, LE SPESE DI MATERIALE X LA PULIZIA, NON AVENDO ALTRO:
    Chiedo se nelle spese da detrarre, sono incluse tutto quello che ha detratto?? oppure come proprietario posso dedurre solo alcune spese??
    cordialmente
    Massimo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Max,
      se parliamo di una casa vacanze con regolare licenza Sì, si sommano tutti gli utili e poi si detraggono tutte le spese inerenti all'affitto che possono comprendere anche lo stipendio della donna delle pulizie, per esempio.

      Di solito il 90% delle persone che dichiara i redditi degli affitti occasionali, anche per case non registrate, opta per la cedolare secca (tassa fissa al 21% indipendente dal tuo reddito) in questo caso non si può detrarre nulla. A conti fatti può essere comunque più vantaggiosa ma questo solo il commercialista te lo può confermare in sede di dichiarazione dei redditi.

      Bisogna porre attenzione anche alla Manovra Correttiva 2017 in cui si dice che saranno gli intermediari immobiliari (agenzie classiche o portali web come Airbnb, Wimdu, Booking...) a trattenere la ritenuta del 21% al momento del pagamento e di riversarla poi allo Stato italiano.

      Seguiremo gli sviluppi...

      Elimina
  6. Grazie Gloria per la risposta.. è una giungla ancora da scoprire (case vacanze o CAV appartamenti a uso turistico, appartamenti con affitti brevi ecc) con la P.I. e senza,nemmeno se, si va all'Agenzia delle entrate si riesce ad avere tutte le risposte, un miscuglio di leggi e leggine che non semplificano affatto l'utente ( che alla fine vuole essere in regola)
    max

    RispondiElimina
  7. Moira, scusami se disturbo per un nuovo quesito..
    Questa mattina mi sono portata al CAF x il 730/Unico,la ragazza dopo aver visionato, le spese e le ricevute di pagamento dei clienti,
    mi ha chiesto i contratti d'affitto, x la cedolare secca al 21%,poichè sono clienti che arrivano per passaparola, avendo una clinica nelle vicinanze, non ho mai fatto dei contratti, poiche' rimangono 2/ 3 gg al massimo.. L'appartamento in comune è stato dichiarato come Appartamento a uso turistico", faccio presente che ho un reddito di pensione..
    Chiedo, è giusta la richiesta dei contratti per poter usufruire del 21% come cedolare secca?? posso rientrare nella nuova legge, portando solo la somma ricavata durante l'anno 2016??

    RispondiElimina
    Risposte
    1. La stipula di un contratto da registrare non è necessaria per chi affitta casa sotto i 30 giorni.
      Per la dichiarazione dei redditi, confermo, che è sufficiente presentare le ricevute.

      Effettivamente non tutti possono avvalersi della cedolare secca non se questo sia il tuo caso o meno. Con la cedolare secca non si possono detrarre le spese per cui può essere che nel tuo caso, a conti fatti, sia meglio la tassazione IRPEF in cui puoi detrarre le varie spese sostenute.

      La situazione sta cambiando e la cedolare secca sarà presto estesa a tutti come si legge l’art.4 del D.L. 50 del 24 aprile 2017. (Non è retroattiva e vale da Giugno in poi.)

      Segui comunque quello che ti dice la consulente fiscale che sicuramente è più preparata di me in ambito fiscale anche perché lei conosce la tua situazione e ha visionato le tue carte.

      Se non quest'anno probabilmente l'anno prossimo potrai accedere alla cedolare secca. Mostrale la stampa del decreto legislativo e in caso chiedi info dettagliate.
      PDF: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Depliant+e+infografica/Infografica+cedolare+secca/Cedolare_secca.pdf

      Buona giornata.

      Elimina
  8. Salve mi sono trasferita in Spagna da poco, ho una casa in Italia che vorrei affittare per brevi periodi nn superiori ai 30 gg. Come devo fare per essere in regola? È sufficiente rilasciare una ricevuta o devo stipulare un contratto? Quali comunicazioni e a chi devo farle? Spero in un vostro aiuto . Grazie buona serata Cryssy75

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    Risposte
    1. Ciao Cryssy,
      la risposta è abbastanza lunga per rinchiuderla in un commento cui ti invito a leggere i vari post qui sul blog inerenti all'argomento affitti brevi. Troverai tutte le risposte che cerchi: http://www.latanadelserpente.it/2016/02/guida-agli-affitti-brevi.html

      Buono studio

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  9. una domanda ma facendo la dichirazioni i costi di intermediazione(tipo booking, airbnb9 si possono detrarre solo se si è ditta? da privato no vero?

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    Risposte
    1. Beh... parli della percentuale decurtata dai vari siti, immagino. Non so Booking che non uso più da tempo ma Airbnb paga al netto dei suoi costi di intermediazione per cui non devi detrarre nulla.
      Se vai nella tua pagina personale "ACCOUNT" e "CRONOLOGIA delle TRANSAZIONI" puoi vedere e scaricare tutti i pagamenti ricevuti. A fine anno fai una bella stampata riepilogativa e se opti per la cedolare secca, dalla somma degli affitti ti decurteranno il 21% di tasse da cui non potrai detrarre nulla.

      Se hai molte spese da detrarre (costi di intermediazione di varie agenzie inclusi) opta per la tassazione Irpef ma, prima, fatti 2 calcoli confrontando le 2 tassazioni e scegliendo la più conveniente.
      Ciao.

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  10. Ciao. Vorrei porti una domanda. Premetto che è circa un anno che sto conducendo una locazione a breve termine, soprattutto tramite airbnb. La domanda é questa: sino adesso non ho stipulato nessun contratto con i miei ospiti, supponendo che di per se l'intermediazione di airbnb fosse sufficiente. Però leggo sulla community del medesimo portale che il contratto bisogna farlo. A questo punto non so che fare. Ne sai qualcosa? Grazie

    RispondiElimina
  11. Ciao, sì la pagina c'è e l'ho letta anch'io. Diciamo che Airbnb si è evoluto nel tempo e il suo boom non è passato inosservato a chi di dovere e alle associazioni di imprenditori alberghieri e quant'altro che spingono per fare in modo che rispetti tutte "le leggi" a cui sono sottoposti anche loro. Airbnb dal canto suo non vuole problemi su questo lato per cui lo scrive in modo da lavarsene le mani.

    Viaggio da diversi anni con Airbnb e non ho mai firmato un contratto fino al 2017. Nell'ultimo viaggio mi hanno richiesto la firma di un contratto all'arrivo ma il gestore aveva ben 9 appartamenti e gestiva casa in modo imprenditoriale con tanto di partita iva.

    Ad ogni modo, sì la legge esiste e per tagliare la testa al toro, puoi creare un contratto e farlo firmare ai tuoi ospiti all'arrivo.
    Il contratto, per quanto sia ritenuto obbligatorio per la legge italiana, più per tutela tua che per altro, è una mera proforma infatti ai fini legali non ci sarà nessuno che ti busserà alla porta richiedendoti il contratto ma è più probabile che ti bussino se non dichiari gli affitti al fisco. Diciamo che il contratto firmato ti tutela da eventuali problemi.

    La legge italiana riconosce anche che il contratto per le locazioni brevi non deve essere registrato da nessuna parte e può essere creato a proprio piacimento senza una forma da rispettare per cui, niente di complicato: nome e cognome dell'ospite data del soggiorno, regole della casa (non fumare, non fare rumore dalle ore tot./a...), prezzo pagato, cauzione... per fare prima puoi direttamente stampare il voucher /fattura di Airbnb e far firmare quello (firma tua e dell'ospite). Scritto in italiano e per cortesia anche in inglese per gli ospiti stranieri.

    Aggiungi una postilla alle regole della casa specificando che richiederai la firma del contratto all'arrivo. Lo stesso contratto già accettato online dal viaggiatore solo da firmare all'arrivo.

    Vedrò di scrivere un post a riguardo magari con un fac-simile del contratto.
    Buona serata.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Grazie Moira per la puntuale ed esauriente risposta. Seguirò immediatamente il tuo consiglio. Certo che quello delle locazioni a breve termine è un autentico ginepraio legislativo (in attesa dei decreti attuativi della nuova legge, pii magari anche lì ci saranno problemi).

      Elimina
  12. Ciao Moira. Potresti cortesemente indicare i riferimenti normativi a cui ti riferisci quando dici che in regime di irpef ordinaria si possono detrarre varie spese come i costi sostenuti per l'affitto e la provvigione all'agenzia immobiliare intermediaria. Nel mio caso trattasi di appartamento affittato per locazioni brevi dall'agenzia intermediaria operante in virtù di mio mandato con rappresentanza conferitole perchè a me queste detrazioni sono state contestate. Ti ringrazio.
    Carlo T.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Carlo,
      ci sono diverse spese che si possono detrarre se scegli il regime IRPEF bisogna poi valutare la situazione finanziaria personale al completo per vedere se si ha diritto o meno, e questo te lo può dire solo un consulente fiscale che visiona per intero la tua posizione. Idem per i riferimenti normativi.

      Ti giro un articolo che racchiude le varie detrazioni in modo da poter approfondire: http://www.blogaffitto.it/prima-pagina/quali-spese-su-casa-e-affitto-posso-detrarre-dalla-dichiarazione-dei-redditi-2017.html

      Qui invece il forum Airbnb in cui chiedere ad altri host italiani: https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/dichiarazione-redditi-in-Italia/td-p/44945

      Buona giornata.


      Elimina
  13. Ciao Moira,
    complimenti per l'articolo e tutte le informazioni annesse.
    Alla luce delle nuove disposizioni, sembra che chi usa airbnb non debba più pagare tasse perché deve farlo l'intermediario come sostituto d'imposta.
    http://mobile.ilsole24ore.com/solemobile/main/art/norme-e-tributi/2017-07-13/tassa-affitti-turistici-si-paga-17-ma-parecchi-problemi-122218.shtml?uuid=AE3NYmwB
    Nella realtà però airbnb sta ancora pagando l'importo "lordo" ai gestori e per poter pagare le tasse dovrebbe chiederne la restituzione.
    Secondo te, cosa accadrà?
    Airbnb sotrarrá il 21% degli importi già pagati nei pagamenti futuri, o non farà niente?
    Alla dichiarazioni dei redditi dovremmo seguire come alle precedenti (per tutti i casi in cui airbnb non abbia trattenuto il 21%) o no, visto che è definito che il responsabile è l'intermediario? Perché se pagiamo tasse, siamo sicuri che poi non vengano trattenuti di nuovo dal responsabile che doveva farlo a suo tempo?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Alessandro,
      sì, ne ho parlato recentemente su FB: ho incluso l'articolo in questo post così lo puoi leggere e vedere i commenti lasciati dagli altri lettori.

      Per ora Airbnb non ci pensa proprio a trattenere il 21% agendo come sostituto d'imposta per lo stato italiano. Se dovesse farlo in futuro sicuramente avviserà per tempo e immagino darà l'opportunità di accettare o meno (Airbnb e/o altri siti). Per cui alla tua domanda: "Alla dichiarazioni dei redditi dovremmo seguire come alle precedenti'" la risposta è Sì.
      Tranquillo nessuna doppia tassazione non potrebbero agire a posteriori su affitti già pagati.

      C'è solo da sedersi e vedere come si sviluppa la situazione. Agli host italiani cambia poco: o trattengono gli intermediari o dichiarano l'anno successivo, come sempre.

      Buona serata.

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  14. Ciao Moira, sono Enrico e dal mese di luglio ho avviato una attività di locazione turistica avendo un paio di appartamenti in centro a Verona. Vorrei avvalermi della cedolare fissa per adempiere al pagamento della tasse. Mi sembra di aver capito che posso pagare con f24 inserendo Il codice 1841 (acconto e saldo in unica soluzione), è corretto? Inoltre, per esempio, se ho percepito nel mese di agosto affitti per 1000 euro, nell'F24 devo inserie la cifra di euro 210?. Ultima cosa, se tutto sopra fosse corretto, l' F24 va fatto entro il 16 del mese successivo a quello di incasso, grazie fin da ora per l'attenzione, Enrico

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Enrico,
      dipende...
      Sei intermediario o gli appartamenti sono tuoi?

      Il codice tributo per gli intermediari è il 1919:

      - Codice Tributo 1919. RITENUTA OPERATA ALL'ATTO DEL PAGAMENTO AL BENEFICIARIO DI CANONI O CORRISPETTIVI, RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE - ARTICOLO 4,COMMA 5, DECRETO LEGGE 24 APRILE 2017, N. 50.

      Come compilare il modello F24, lo spiegano qui :
      https://www1.agenziaentrate.gov.it/documentazione/versamenti/codici/ricerca/compilaf24_erario.php?CT=1919&Ord=0591

      Però sii sicuro che devi pagarlo mensilmente perché per i proprietari è sufficiente la solita dichiarazione annuale. In caso lo fosse, sì, devi pagare il mese successivo a quello dell'incasso per cui a Ottobre entro il 16 per i redditi percepiti a settembre.

      Rileggi l'articolo in cui hai commentato, l'ho integrato ieri con nuove info visto le numerose domande ricevute.

      In caso avessi partita Iva invece è bene rivolgersi ad un commercialista, almeno per la prima volta. Richiedi una consulenza di mezzo'ora in modo che possa spiegarti cosa fare e replicarlo in modo autonomo.
      Buon lavoro.



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