Come affittare LEGALMENTE un immobile alle CANARIE


Sia che tu voglia Comprare casa a Tenerife, un Appartamento a Fuerteventura, una Casa Vacanze a Gran Canaria o casa rurale a Lanzarote, se vuoi affittarli ai turisti devi conoscere le leggi per affittare casa alle CANARIE legalmente.


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Investire alle Canarie
Casa a Tenerife? Appartamento a Fuerteventura? Casa Vacanze a Gran Canaria o casa rurale a Lanzarote?
Tutte le info che cerchi riguardo comprare e affittare casa regolarmente alle Canarie, le trovi in questo articolo.

Una parte cospicua delle email e messaggi che ricevo, sono per chiedermi maggiori informazioni per investire alle Canarie e più precisamente info riguardo a come Comprare immobili in Spagna da mettere a Reddito.

Cercando di accontentarvi mi sono dedicata alla scrittura di questa mini-guida riportando le domande più frequenti sull'argomento, e le rispettive risposte, in modo da riassumere quello già scritto finora e approfondire l'argomento il più possibile.
Nel post di oggi tratterò in modo esaustivo come è possibile affittare casa alle Canarie legalmente in questo modo potrai valutare e decidere se acquistare casa alle Canarie, o in Spagna, sia un investimento che fa al caso tuo.

Argomenti trattati:

  • Come Affittare un immobile alle Canarie rimanendo nelle regole.
  • Esempio di immobili che puoi comprare a Gran Canaria e affittare tramite intermediario.
  • Investire alle Canarie con rendita garantita.
  • Cos'è La cominidad de propietarios o una società explodadora.
  • Le leggi degli affitti in Spagna.


INVESTIRE ALLE CANARIE


Molti di voi hanno già acquistato il mio REPORT in cui ho elencato i redditi di un anno di affitto di 3 immobili siti a Puerto Rico (un paese molto turistico del sud-ovest di Gran Canaria) e si sono già fatti un'idea di quanto si possa mediamente guadagnare affittando casa ai turisti.

Per tutti gli altri lettori sappiate che I dati del Report sono utili solo per chi:
  • Vuole investire in immobili alle Canarie 
  • Vuole avere un'idea di quanto sia possibile incassare realisticamente affittando un immobile, 
  • Valutare i mesi più richiesti, 
  • Calcolare la media degli affitti: l'utile lordo e netto.
  • Conoscere i periodi di bassa stagione (sì, esiste anche alle Canarie)
  • Calcolare le spese e le tasse da sostenere,
e probabilmente disilludere chi si aspetta di poter vivere di rendita affittando solo un immobile.




Comprare e affittare casa alle Canarie regolarmente



La legge che regolamenta gli affitti in Spagna è abbastanza complicata. Vediamo di capirla attraverso i dubbi che mi vengono posi più spesso.

Domande dei lettori: 

Numero 1.
Essendo residente e contribuente italiano, come posso affittare un immobile alle Canarie rimanendo nelle regole (sia locali che italiane)?

Affittare casa regolarmente e possibile in vari modi. Puoi comprare un immobile e avvalerti di un intermediario per affittarlo (agenzia immobiliare).
Esattamente come succede in Italia, stipuli un contratto con loro, gli lasci la gestione dell'appartamento e gli paghi la % per l'intermediazione.
Penseranno loro alla donna delle pulizie, al check-in/out e a far firmare il contratto d'affitto al tuo inquilino.
I redditi guadagnati vanno dichiarati e tassati in Spagna e, pur non essendoci doppia tassazione, vanno comunque dichiarati anche in Italia.

La differenza sostanziale con un'agenzia che affitta casa in Italia è che, alle Canarie, per essere in regola, le agenzie NON possono affittare il tuo immobile per "corta temporada" (brevi soggiorni) ma solo per una stagione intera (larga temporada). Le agenzie affittano casa per un minimo di 3/6 mesi. Questo vuol dire che devono trovare turisti interessati a lunghi soggiorni.

Già ti dico che in autunno-inverno è quasi certo che la tua casa sarà locata in quanto la domanda è maggiore dell'offerta, soprattutto nella zona sud-ovest dell'isola (la più calda e protetta dai venti). In primavera-estate il turismo cambia e i "nonni pensionati" tornano a casa lasciando sfitti molti immobili.

Esempio di case in vendita alle Canarie. Immobili che puoi comprare e affittare tramite agenzia con i rispettivi costi:



Numero 2. Mi sembra di capire che alle Canarie un privato non possa affittare in autonomia l'abitazione di proprietà se non appoggiandosi a specifiche strutture con permessi particolari (alberghiere, comunità di proprietari, ecc.). Mi puoi chiarire questo aspetto? 

Esatto, come anticipato nella risposta alla domanda numero 1, c'è sempre bisogno di un intermediario che sia un'agenzia immobiliare o una società explodadora (chiamiamola società alberghiera). Quest'ultima gestisce l'intero residence come un hotel.
Ci sono alcune società che gestiscono residence composti da diversi immobili (30-50 ma anche 80 e più appartamenti) con tanto di servizi di ristorazione e pulizie quotidiane. Alcune società, per alleggerire il carico fiscale, vendono parte di questi immobili a dei privati (non più del 50% degli immobili posseduti) con la clausola di lasciargli in gestione il proprio appartamento acquistato in cambio di un affitto annuale concordato e garantito.

Ogni società ha le proprie regole e condizioni come potrai leggere nella descrizione degli immobili linkati qui sotto. Alcuni si accollano tutte le spese in cambio della gestione totale dell'immobile altri ti danno la possibilità di gestire gli affitti ma sobbarcandoti tutte le spese.
Acquistando questo tipo di immobile stipuli in automatico un contratto di "locazione turistica" del tutto regolare, in questo caso puoi pubblicizzare il tuo appartemento anche su Airbnb e affini.

I pro sono: 

  • Gli immobili sono gestiti e mantenuti dalla società alberghiera tu NON devi pensare a niente (pulizie, manutenzione, ricezione clienti...).
  • Le spese condominiali sono a carico della società turistica.
  • Hai un fisso garantito di utile annuale.
  • Puoi usare l'immobile per le tue vacanze nel periodo concordato (o affittarlo a terzi, anche per brevi periodi, se tu non puoi sfruttarlo.)
  • Compri, NON investi in ristrutturazione e metti subito a reddito.

I contro sono:

  • Una rendita leggermente inferiore di chi affitta casa con l'agenzia o da solo. Di solito non ti pagano mensilmente ma una volta l'anno. La media di guadagno è di circa 2500-3500 euro all'anno. Alcune società possono pagare di più.
  • Non usufruire dell'appartamento a proprio piacimento.

Non c'è un regolamento valido per tutti. Ogni residence è autogestito ed è un mondo a sè. Anche gli utili da pagare al proprietario variano da residence a residence.

Esempio di immobili che puoi comprare a Gran Canaria con questa formula:



Cos'è La cominidad de propietarios 




La cominidad de propietarios è una formula che NON esiste in Italia ma semplificando direi che è una società gestita da privati molto simile ad un "condominio".
Come ogni società ha uno statuto interno, amministratore e personale alle dipendenze.
La comunità gestisce il residence turistico come una società alberghiera con gli stessi obblighi e spese. Io faccio parte di una comunità di proprietari "multietnica" un po' pazzoide . Sono un socio, partecipo alle assemblee, agli utili e alle spese necessarie per mandare avanti la baracca.

Ogni comunità, essendo una società autonoma, ha le proprie regole interne che vanno rispettate. Per esempio non puoi affittare a 10 persone se il massimo consentito è di 3 ospiti per immobile; non puoi accettare animali domestici se il condominio lo vieta e se vuoi mettere una tenda da sole, devi scegliere quella approvata dalla comunità... anche se è molto costosa e di un colore caccarella!

"Ma tu vai a spiegare a un norvegese che i prodotti alle Canarie con l'Iva al 7% dovrebbero costare molto meno che nel resto d'Europa... vai a spiegargli che ha preso una inchiappettata!"
A proposito come si traduce "inchiappettata" in norvegese?

La comunità dei proprietari Non è sempre la formula più vantaggiosa ma se si cerca una soluzione un po' più flessibile non c'è molta scelta.

I residence gestiti in questo modo sono più unici che rari e NON sono esenti da problemi. Vi inviterei ad un'assemblea condominiale per farvi capire meglio.

Nel mio adorato bordello multietnico tutte le comunicazioni e le assemblee vengono tradotte in 3 lingue (norvegese, inglese e spagnolo) e, nell'ordine del giorno, si decide il da farsi per la buona gestione della società.
Ecco... un po' come stare al parlamento Europeo. Le fazioni sono chiare: nord europei da una parte, italiani e spagnoli dall'altra.
È d'obbligo portarsi il cestino da picnic con i viveri: le assemblee sono IN-FI-NI-TE. Da non dimenticare i pop corn per vedere il "cinema varietà" che inevitabilmente si svolge... mettere d'accordo tante teste di diverse culture non è cosa semplice.




Le tante leggi degli affitti in Spagna




La Spagna e soprattutto le Canarie sarebbero l'Eldorado degli affitti (prezzi competitivi che attirano i turisti, stagionalità degli affitti medio-lunga, richiesta su tutto il territorio europeo...) ma c'è un "MA" piuttosto limitante: "Le leggi degli affitti in Spagna".

In Italia se vuoi affittare casa tua è sufficiente informarsi presso il comune in cui si ha l'immobile da mettere a reddito per conoscere l'iter di ogni regione e, di solito, se vuoi affittare stagionalmente casa tua, o una seconda casa, lo puoi fare senza problemi inserendo l'annuncio in portali come Airbnb, Wimdu, Tripadvisor... Stop. Niente di così complicato, per ora.

Articolo di approfondimento: Leggi sugli affitti brevi in Italia.

In Spagna ogni regione ha un suo "statuto" per cui comprare e affittare una casa a Ibiza sarà diverso che comprare e affittare casa a Madrid.

LINK UTILI per affitti in Spagna: Licenze turistiche in spagna divise per regione.
Un articolo (in inglese) per chi vuole comprare casa in Spagna (non solo alle Canarie) in cui è ben spiegato le varie licenze per affittare casa in ogni regione spagnola.

Alle Canarie, in particolar modo, gli affitti turistici sono ostacolati da delle leggi castranti che favoriscono il circuito e lo sviluppo dei grandi hotel a sfavore dei privati. Se non fosse per questo credo che avrei già acquistato un altro immobile da mettere a reddito. Purtroppo è difficile trovare residence in cui investire che siano in regola o muniti di licenza.


 AFFITTARE CASA ALLE CANARIE legalmente: i dubbi



Partiamo dal principio prendendo spunto da queste domande:

Numero 3. Esiste una discriminante tra immobili inseriti in complessi o aree turistiche ed immobili isolati?
Numero 4. Ho letto e ricevuto indicazioni contrastanti sulla possibilità di affittare per brevi periodi tramite canali web (tipo AirBnB). 

Alle Canarie ci sono immobili destinati ad uso diverso e si dividono in:
  • Costruiti su "Suolo Turistico"
  • Costruiti su "Suolo Residenziale"
Di solito queste caratteristiche tecniche sono specificate nell'annuncio di vendita; se non lo fosse si può chiedere delucidazioni all'agente immobiliare che è tenuto a saperlo e comunicartelo.

SUOLO RESIDENZIALE: 

Se compri una casa residenziale puoi affittarla stagionalmente a cittadini privati stipulando un contratto di locazione ma SENZA promuoverti su siti specializzati come Airbnb e soci perché altrimenti secondo lo statuto spagnolo, chi si promuove su canali specializzati, sarebbe considerato gestore di un'attività commerciale.
Se riesci ad affittare casa tua con il passa parola allora puoi farlo. Ovviamente senza offrire servizi extra come colazione o pulizie durante il soggiorno.
Credo che gli affitti consentiti, in questo caso, siano per un minimo di 3 mesi a persona.

Detta in breve: Se hai un immobile costruito su suolo residenziale e affitti uno o più immobili, ti pubblicizzi sui canali turistici, affitti pochi giorni... sei un fuorilegge.

Direi che, giocando sul filo del rasoio della legalità, potresti promuoverti in Italia su riviste specializzate, blog personale, annunci in bacheca nei vari centri commerciali, biblioteche, negozi, enti pubblici, volantini nella posta... puoi fare tutto ciò che un funzionario spagnolo difficilmente possa controllare o venire a conoscenza. Come dire... non lasciare traccie. 


SUOLO TURISTICO: 

Se compri un immobile sito in un residence turistico sappi che NON puoi richiedere la residenza ma usarlo SOLO come casa vacanze. Tu personalmente Non puoi locarlo né per brevi né per lunghi periodi ma puoi affittarlo solo lasciandolo in gestione alla società explodadora (ne ho parlato prima) la quale ti darà un TOT all'anno, concordato, per lo sfruttamento del tuo appartamento.

L'alternativa per i residence costruiti su suolo turistico (come il mio appartamento a Puerto Rico) è quella di creare una Comunità di proprietari. 

La comunità dei proprietari ha una licenza riconosciuta e può:
  • Gestire il complesso con una maggiore flessibilità per quanto riguarda i periodi per uso proprio e quelli destinati alla locazione. 
  • Non è necessario fare contratti con tour operator. 
  • I proprietari possono usare gli appartamenti per vacanza e anche affittarli, a loro piacimento, a patto che si rispettino le regole dello "statuto interno" e che soddisfano tutti i requisiti legali.

Prima di comprare casa a Gran Canaria sono andata diverse volte alle Canarie per stolkerizzare l'agente immobiliare e capire 'ste leggi spagnole e come potevo fare per realizzare quello che avevo in mente.
Purtroppo in rete non c'era niente sull'argomento (non c'era ancora questo bellissimo blog pieno di utili info ;) e tutte le persone che contattavo mi ignoravano.
"Probabilmente ho beccato tutti locatori abusivi che si saranno spaventati a morte pensando fossi un funzionario indagatore!"

In più, come già scritto, i residence gestiti in questo modo sono rarissimi e non tutti sono isole felici.

Articolo correlato: 



RIASSUMENDO "Pillole di verità":



Realtà 1. Il 70% degli immobili spagnoli, che sono in vetrina su Airbnb, sono di privati che in teoria non potrebbero affittare casa loro per pochi giorni ai turisti e che non potrebbero promuoversi attraverso i "canali del turismo".

Puoi farlo anche tu? Puoi comprare casa alle Canarie e affittarla da solo tramite Airbnb?

A tuo rischio e pericolo conscio che NON stai rispettando le leggi che regolamentano le locazioni turistiche delle Canarie. Ho spiegato piuttosto bene le varie alternative per essere in regola. Se vuoi investire alle Canarie ti consiglio comunque di rivolgerti ad un professionista del posto per conferme e aggiornamenti vari.

Sono tutti evasori questi che affittano non proprio legalmente?

Anch'io mi sono posta la domanda e ho chiesto direttamente alla commercialista spagnola per sapere un po' come funziona "sotto banco".

La sua risposta:

Hay dos administraciones diferentes que controlan el tema de alquiler: AEAT Hacienda del Estado (declaraciones) y la Consejería del Turismo en Canarias (licencias). Sin embargo ellas no intercambian informaciones.

Tradotto sarebbe che le 2 amministrazioni che regolano le licenze turistiche alle Canarie e quella che regola le dichiarazioni dei redditi non hanno niente da spartire, ognuno si fa i fatti suoi e non si scambiano i dati.
Ergo... non potresti affittare casa tua senza licenza o intermediario ma se lo fai... dichiara i redditi senza problemi.
Ahahah Fantastico! Un bordello peggio che in Italia.

Ragazzi... se dopo questo articolo vi è rimasto qualche dubbio... vi meno! 
Vabbè dai... mi sento buona anche se mi sta calando la palpebra dal sonno. Lasciate un commento a fondo articolo e vi aiuterò a risolvere il dubbio.

Questo è l'articolo più realista e completo che potete trovare sull'argomento. Ho pure scomodato la commercialista spagnola! (Mi ha risposto giusto perché le dovevo la parcella...)

Se apprezzi lo sforzo e le utili info aiutami a salire nelle classifica di gradimento di mister Google condividendo il più possibile questo articolo.
Spacciamo solo robbba bbuona ;)
Grazie.

 I miei ebook utili per te:

 1. COMPRARE E AFFITTARE CASA alle Canarie (la mia esperienza per facilitarti le cose).
 2. AFFITTARE CASA PER BREVI PERIODI in Italia

Approfondisci l'argomento:


Luglio 2016

12 commenti :
  1. I complimenti per la completezza pur con uno stile leggero e brillante sono più che doverosi! Una domanda forse banale: come si trova sul territorio una società explodadora? (in particolare mi potrebbe interessare per Tenerife, zona SUD). Vista la tua competenza, se per caso hai qualcuno di specifico da consigliarmi, sarebbe più che benvenuto; ma anche info generiche su come muoversi per trovare/contattare una di queste società sono molto molto gradite!
    Un abbraccio e grazie ancora per il meraviglioso supporto!

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    1. Ciao Angelo grazie.
      Una società che gestisce un residence più che trovarla si crea. È anche possibile che un gruppo di privati rilevi un complesso turistico (anche piccolo) e lo gestisca come una società in questo caso si chiama " Comunidad de propietarios".
      Nel tuo caso potresti cercare immobili siti in complessi con già un gestore (società explodadora o comunidad) e valutare le condizioni economiche. Questo lo puoi fare anche a Tenerife semplicemente dicendo all'agente immobiliare cosa stai cercando. Ti mostrerà immobili siti in complessi con queste caratteristiche.

      Buon business ;)

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  2. uongiorno Moira,
    il tuo articolo è molto interessante e mi ha illuminato su aspetti che, pur avendo chiesto in giro per Lanzarote, nessuno era riuscito mai a fornirmi informazioni con la medesima chiarezza in merito a una questione che a mio giudizio ha molti aspetti di libera interpretazione, visto che da quanto ho capito la legge che regolamenta gli affitti è uscita di recente e non è molto chiara.
    Io infatti ho un appartamento in un resort con la direzione, e in teoria non potrei affittarlo, però mi è stato anche detto che se pago le tasse su quello che ci ricavo dagli affitti, pago la comunidad e gli ospiti non fanno casino, nessuno mi verrà mai a rompere le scatole; anche perchè secondo il mio parere avessero fatto una legge più rigida/restrittiva avrebbero poi massacrato il turismo alle canarie. Non tutti hanno le tasche gonfie di soldi da permettersi di spendere 1000 euro a settimana in un albergo...Per esempio la maggiorparte dei proprietari del resort dove ho l'appartamento affitta illegalmente, ma se il resort va avanti è grazie anche a noi che portiamo turisti che spendono nei bar/ristoranti del resort etc..Per esempio io affitto a 55 euro a notte, il resort un appartamento lo affitta a 120 euro in bassa e 150 o 180 in alta...Inoltre secondo la tua esperienza Moira come fanno a scoprire chi affitta illegalmente, ossia come fanno a dire che quell'annuncio su airbnb e di uno che non ha la licenza?
    Ciao e grazie

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    1. Ciao Denis tutto quello che dici è vero. La legge che definisco antidemocratica al 100% esiste, purtroppo, ma pare che, per ora, non venga applicata come dovrebbe. Ti dico solo che una mia conoscente che affitta casa a Gran Canaria è andata a parlare con un poliziotto e le hanno detto che può affittare casa a chi vuole se ovviamente paga le tasse sul guadagno. Questo per dirti...

      Il problema nasce per lo più se qualcuno ti fa una denuncia (vicino, ospite...). A quel punto la legge non può ignorare la cosa.
      Poi c'è da dire che se una mattina chi di ruolo decidesse di partire con una campagna per limitare il numero degli "illegali" bè... possono farlo poiché la legge è dalla loro parte.

      In teoria nessuno potrebbe mettere gli annunci sui portali di casa eccetto chi ha regolare licenza. Non è difficile capire chi affitta senza licenza in quanto ci sono pochi residence che ce l'hanno e di solito dalle immagini o dall'indirizzo si capisce dove è collocato l'alloggio.
      Per esperienza ti dico che di solito i gestori regolari affittano casa su Booking.com.

      Nel tuo caso se hai l'appartamento in un residence turistico con una comunidad penso proprio che possiate mettervi d'accordo e gestire il tutto insieme. Basta legalizzare tutto parlando con un avvocato specializzato che faccia firmare un contratto a tutti i proprietari del residence, se avete la maggioranza è facile. Così vai sul sicuro al 100%.

      Comunque per tutelarsi da tutto questo c'è una associazione a cui ci si può iscrivere: http://www.ascav.es/

      buona serata

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  3. 5 mesi fa - Condivisione pubblica

    capisco....ma cosa intende impegnarsi nella gestione.....anche vivendo alle canarie, cosa si puo fare piu che mettere l apparamento su un portale?

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    1. Promuovere l'appartamento sui vari social, blog, comunicati stampa sulle riviste di viaggi, volantinaggio...
      Affiliarsi con persone che promuovono il tuo alloggio in cambio di una percentuale...
      monitorare i concorrenti e proporre sempre nuove strategie, offerte...
      Tempo, dedizione, lavoro...

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  4. Marco Prencipe17/11/16

    ciao moira....ho controllato la disponibilita` generale degli appartamenti a puerto rico e maspalomas e non ne sono rimasto entusiasta...speravo meglio....da quello che ho visto il suo appartamento e`un eccezione...gli altri hanno la media di due o tre mesi di affitto all`anno..molti anche di meno.....e`questa la realta`?

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    Risposte
    1. anch'io ho fatto un po' di viaggi a vuoto prima di trovare una buona offerta, penso sia normale.
      Indubbiamente l'impegno costante che ci metto nella gestione degli affitti mi ripaga. Se si pensa di affittare casa solo con il passaparola o mettendo un annuncio su un portale e dimenticarsi di averlo o delegando tutto all'agenzia, si affitta molto meno non posso negarlo.

      2 o 3 mesi, è veramente poco ma tutto può essere. Conosco anche persone che affittano più di me perché hanno l'alloggio in una posizione migliore e possono seguirlo personalmente. La zona sud ovest è molto richiesta in inverno, si affitta senza sforzi tutta la stagione invernale, meno richiesta la zona Ingles-maspalomas dove gli affitti sono più bassi e il clima più instabile.
      In primavera-estate si ferma tutto. A meno che non si abbia casa in ottima posizione è difficile affittare.

      Potresti valutare le altre isole magari c'è qualcosa di interessante a Lanzarote o Tenerife...

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  5. Ovviamente sempre utilissima grazie! Una cosa, domanda scontata, ma dagli eventuali introiti derivanti dall'affidamento dell'immobile a un'agenzia bisognerà anche sottrarre tutte le tasse giusto? Grazie ancora per i tuoi utilissimi articoli.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Monica sì, porti le fatture dalla commercialista ogni 3 mesi e ti vengono tassate al 7% se sei residente e 24,75% se NON sei residente. Però sul totale puoi detrarre le spese sostenute per affittare casa come Utenze, IBI, spese della comunità...
      Ho letto la tua e mail ora vado a vedere l'articolo di cui mi parlavi.
      Buona serata ;)

      Elimina
  6. mariano DM 21/11/16
    ciao moira ,complimenti per le tue vantaggiose risposte,
    vorrei acquistare un appartamento per affittarlo per tutto l'anno per ora
    e godermelo tra 7 anni quando saro' in pensione
    mi puoi consigliare dove comprarlo e gestirlo in privato ,un nome di un'agenzia fidata ho richiesto informazioni tramite tucasa ,trovitnon ho risposta .
    sono a gran canaria il 20/1/17 sarei fiero di poter contrattare qualche immobile ,e sarei molto fiero di incontrarti e scambiare due parole ......
    ti ringrazio anticipatamente

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao Mariano, agenzie immobiliari ce ne sono parecchie a Gran Canaria. Ti prendono in considerazione solo se ti presenti di persona non sono molto propensi a dare informazioni via email è per questo che non ti rispondono attraverso i siti che tu hai elencato.

      A gennaio potresti visitarne diverse e richiedere qualche visita in modo da farti un'idea degli immobili in vendita.

      Quando troverai un immobile in un posto che ti piace puoi valutare di lasciarlo in gestione all'agenzia stessa che lo può affittare per il periodo che non ti serve. Tu decidi il prezzo d'affitto e loro lo propongono in vetrina in negozio e sul sito online: tu non paghi nulla, la % la paga l'affittuario. È la soluzione più comoda perché gestirlo in privato è alquanto complicato se non sei sul posto.

      A gennaio non sarò a Gran Canaria, non vivo sull'isola ci vado ogni tanto per controllare e usufruire del mio investimento.

      Alcune agenzie le puoi vedere qui:
      https://goo.gl/z3msza
      Buone vacanze e buon sopralluogo.

      Elimina

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