AIRBNB DICHIARAZIONE REDDITI e altri dubbi

mettere un annuncio su Airbnb e 730
airbnb dichiarazione redditi
Sono una utente di Airbnb Italia da diverso tempo. Uso questo sito web "case vacanze di proprietari privati e affittacamere" sia in qualità di viaggiatrice che di proprietaria (Host).
Oggi voglio aiutarti a conoscere meglio questo portale, spiegarti se fa al caso tuo (non è necessario avere una casa intera da affittare per usarlo), chiarire gli aspetti fiscali e come fare per inserire un annuncio e guadagnare soldi con Airbnb.

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Qui troverai i vari articoli di approfondimento e le risposte ai principali quesiti:

  1. Airbnb come funziona? Come affittare una stanza con Airbnb?
  2. Quanto costa inserire un annuncio su Airbnb? Quanto prende Airbnb?
  3. Come guadagnare con Airbnb
  4. Conviene affittare con Airbnb? 
  5. Come cancellare un annuncio da Airbnb o Eliminare un account Airbnb.
  6. Airbnb 730: dichiarazione redditi.
  7. Perché è meglio avere più annunci Airbnb piuttosto che 1 con diverse case in affitto?
Ho già scritto diversi articoli di approfondimento che potrebbero interessarti tra cui:
  • Mettere casa su Wimdu e Airbnb, Guida di Airbnb per Host, 5 segreti per aumentare le prenotazioni, Errori comuni di chi Affitta casa con Airbnb... Tutti gli articoli in ordine di pubblicazione li puoi vedere qui.
  • EBOOK: Se preferisci averli editati e ordinati in PDF o i formato E-book li trovi qui.





1. Come usare Airbnb? Airbnb come funziona?




Airbnb è un portale specializzato in alloggi tra privati che affittano la loro casa, o solo una stanza, per brevi periodi, non in modo continuativo.

Se NON hai una casa extra da mettere a reddito puoi affittare anche solo una stanza del tuo appartamento (c'è gente che affitta pure un divano quindi non stupirti più di tanto.)
Puoi affittare sia una stanza privata che una stanza condivisa specificando quali sono gli spazi in comune, se ce ne sono (per esempio bagno e cucina).
Affittare una stanza privata vuol dire che metti a disposizione di un viaggiatore, o di una coppia, uno spazio accessibile solo per loro.
Affittare una stanza condivisa vuol dire che ci sono vari letti a disposizione per diversi ospiti (che non si conoscono). La stanza può essere riempita con più letti (singoli, letti a castello...) come se fosse un ostello.
Tutto è possibile l'importante è specificarlo nell'annuncio.




2. Quanto prende Airbnb? Quanto costa inserire un annuncio su Airbnb?



Inserire un annuncio su Airbnb è completamente gratuito. Se ti stai chiedendo "come guadagna Airbnb? Quanto Prende o se Airbnb è gratis" Te lo spiego subito.

Il sito web è un "intermediario" e guadagna decurtando dalla cifra totale dell'affitto una percentuale, che va da 6 al 12%, al viaggiatore e un 3% a te.
Facciamo l'esempio che decurti un 10% al tuo ospite, questo vuol dire che se imposti un prezzo di 50 euro a notte il turista pagherà 55 euro e tu guadagnerai 48,50 euro (50 euro : 100 x 3 = 1,5 euro, percentuale del 3% decurtata dal prezzo proposto.)
Immagina che il cliente rimanga 7 notti (50x7=350 euro) tu guadagnerai 339,50 € e il cliente pagherà 385 euro. Airbnb per questa sola prenotazione guadagnerà 35 euro dal turista e 10,50€ da te per un totale di 35+10,50= 45,50 euro.





3. Come guadagnare con Airbnb?




Come dicevo con Airbnb puoi guadagnare dei soldi extra per pagarti qualche sfizio in più, o solo per pagarti le spese condominiali, trasformando un spazio inutilizzato di casa tua in un piccolo ma remunerativo business. Sii fantasioso, ci sono alcuni host che affittano spazi alternativi come una dependance in giardino, la casa sull'albero, lo spazio in una roulotte o hanno creato uno studio in una barca attraccata al fiume. Quindi, se hai una dismessa barca in giardino... Ristrutturala e mettila a reddito! ^_^


NOTA: Non essendo un sito per "Albergatori professionisti", decidi tu quando e come affittare su Airbnb secondo i periodi che vuoi. L'importante è tenere aggiornato il calendario personale nell'area riservata del proprietario chiudendo i periodi in cui l'alloggio non sarà disponibile. Può essere che tu voglia affittare casa solo ad Agosto o una settimana ogni tanto. Non importa. Decidi tutto tu. Hai il pieno potere gestionale del tuo immobile.



4. Conviene affittare con Airbnb?



In questo momento starai pensando che sistemando qua e là potresti mettere a reddito una stanza inutilizzata di casa (la taverna, la mansarda, la stanza degli ospiti...) ma allo stesso tempo non credi che ci possa essere molta richiesta.
Sei sicuro?

Guarda questi link per cercare qualche spunto o esempio:

Prima di affittare casa ti consiglio di sistemarla in modo che sia comoda e funzionale. Non c'è bisogno di chiamare un architetto basta seguire semplici accorgimenti o "rinfrescare gli arredi".

Articoli di Approfondimento: 

5. Inserire casa su Airbnb (stanza, appartamento...)


Tutto quello che devi fare è solo cliccare questo link accettare il buono immediato iscrivendoti gratuitamente. Successivamente se vorrai inserire casa cliccherai il tasto "diventa un host o inserisci il tuo annuncio" e vedrai una pagina come quella dell'immagine qui sotto.


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AFFITTARE CASA ANCHE SE LAVORI E NON SEI SEMPRE PRESENTE



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Portachiavi a muro con combinazione

Necessiti di un Check-in automatico?

Potresti valutare l'acquisto, in ferramenta o su Amazon, di un portachiavi a muro con combinazione segreta. Lo puoi mettere fuori dalla porta del tuo appartamento e utilizzarla in 2 modi:

Contenitore per chiavi di scorta. Per qualsiasi motivo le chiavi andassero perse durante il soggiorno dei tuoi ospiti puoi sempre tenerne un paio di scorta "pronte all'uso" in caso tu non potessi essere disponibile subito a rimpiazzarle.

Check-in automatico 24h: In caso non potessi essere sempre presente all'arrivo dei tuoi ospiti, magari per quelli che arrivano di notte, puoi condividere il codice con loro via SMS o email. Una volta arrivati ritireranno la chiave con comodità. (Il codice si può cambiare ogni volta che vuoi.)

Vedi i prezzi dell'articolo in vendita su Amazon.

Io lo uso nella mia casa vacanza. Chi ci ha soggiornato può confermare sull'utilità di questo mezzo ed io posso dire che mi da un senso di tranquillità avere tutto pronto all'uso in caso di bisogno. Sì so'ansiosa che ci posso fa'!

Approfondisci il tema leggendo questo articolo:











6. Come cancellare un annuncio da Airbnb o Eliminare un account Airbnb





Nessun panico. Una volta attivato l'annuncio può esser bloccato in ogni momento, puoi metterlo off-line (non visibile), puoi bloccare il calendario o puoi modificare l'annuncio Airbnb anche ogni giorno, se vuoi.
Puoi rifiutare una richiesta di prenotazione senza penalità (richiesta, non prenotazione già effettuata) e comunicare con i tuoi ospiti. Se parli solo italiano puoi inserire un annuncio nella tua lingua e nell'area "lingue parlate" inserire solo "italiano". Altrimenti sputa la voce per ogni lingua conosciuta.

Per cancellare l'account Airbnb vai nella tua pagina privata seleziona "Account" (riga nera, scritta a destra), cerca nell'elenco di sinistra "Impostazioni" si aprirà una Tabella in cui comparirà un tasto rosso. Clicca "Cancella mio Account".

Per impostare le lingue parlate vai nella tua pagina privata seleziona "Profilo" (guarda le scritte sulla riga nera), cerca nell'elenco di sinistra "Modifica Profilo" si aprirà una pagina in cui compariranno diverse tabelle intitolate "Obbligatorio" e "Facoltativo". Troverai l'impostazione "Lingue + Aggiungi" nella tabella facoltativo.



7. Airbnb dichiarazione dei redditi: dove trovare le fatture 

(denuncia redditi 730 o modello Unico)



Siccome affittare casa saltuariamente non è considerata un'attività imprenditoriale, non c'è bisogno di nessuna licenza o partita Iva
Quello che devi fare è la denuncia dei redditi guadagnati tramite Airbnb nel modello 730 o nel modello Unico (puoi farlo da solo, tramite C.A.F. o con l'aiuto di un commercialista). 
Solitamente i compensi percepiti per i contratti inferiori ai 30gg si dichiarano nel quadro RL relativo agli altri redditi mentre i contratti che superano i 30 giorni devono essere indicati nel quadro RB, relativo ai redditi da terreni e fabbricati.

Siccome queste informazioni possono variare, consiglio sempre, per essere aggiornati, di chiedere ad un professionista o leggere le ultime info al sito dell'Agenzie delle Entrate.

Approfondisci il tema leggendo questo articolo:



CONSIGLIO: Se non hai mai fatto una dichiarazione dei redditi pre-compilata (compilata da solo), il primo anno, onde evitare sbagli, affidati ad un professionista (sindacato/CAF o commercialista) vedi che cosa richiede e che riquadri compila e poi l'anno successivo puoi "copiare" cambiando la cifra del reddito che ovviamente sarà diversa.

NOTA: Trovi il riepilogo dei tuoi incassi annuali nell'area riservata di Airbnb.
Vai nella pagina "Account" -  sulla sinistra clicca "Cronologia delle Transazioni" e cerca nella tabella mostrata la voce "Guadagno Lordo".
Clicca la scritta rossa "scarica CSV" per ottenere una copia stampabile nel tuo PC.

Airbnb Fatture per pagare le Tasse 730
Scaricare importi guadagnati su Airbnb per pagare le Tasse.





8. Locazione turistica o imprenditoriale?

Perché è meglio avere più annunci Airbnb piuttosto che 1 con diverse case in affitto?



Se vuoi affittare casa ai turisti per brevi periodi su Airbnb devi rispettare alcune caratteristiche per rientrare nella categoria locazioni turistiche NON imprenditoriali:

  • Affittare casa per brevi periodi (meno di 30 giorni a cliente) 
  • Affittare in modo NON continuo ma sporadico (nei mesi in estivi per esempio), 
  • Non proporre servizi (Non fornire cibo, Servizi di pulizia, Cambio biancheria...). 
  • Non affittare più di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi altrimenti passeresti nella categoria "imprenditoriale" e saresti soggetto ad un trattamento fiscale diverso oltre che dover "Aprire partita Iva". Per evitare di essere confuso con un albergatore, e avere problemi fiscali, è meglio avere più annunci Airbnb (con email diverse) piuttosto che un unico annuncio con troppe case in affitto. 
NOTA: Ogni comune ha una propria "legge personale" (soprattutto in comuni grandi come Milano o Roma) per cui consiglio di recarsi nel comune in cui sono siti gli immobili e chiedere delucidazioni su come affittare la tua casa per brevi periodi, saltuariamente. Se non c'è nessuna legge particolare nel tuo comune sentiti libero di affittare casa senza crearti troppi problemi seguendo i consigli trovati in questa pagina.
Se intendi ospitare anche cittadini Extra-Europei (Russi, Africani, Americani...) chiedi dettagli alla questura perché credo che in questo caso la registrazione dati sia obbligatoria.

ATTENZIONE: Niente colazione compresa nel prezzo. Non ti incasinare la vita (evitare di fornire cibo cucinato da te in quanto se il tuo ospite dovesse sentirsi male passeresti dei guai: "cibo contaminato, alimenti che scatenano allergie..."). Se vuoi cucinare per i tuoi ospiti devi essere registrato e riconosciuto come B&B. I servizi extra li può fornire solo un imprenditore/albergatore con regolare partita Iva e permessi.

CONSIGLIO: Nessuno ti vieta di fornire come "Kit di benvenuto" dei cibi confezionati comprati in negozio oppure concordare con un bar vicino casa tua un prezzo speciale per la colazione dei tuoi ospiti.

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Aggiornato Agosto 2016

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