AFFITTARE CASA ai TURISTI? Prima studia la concorrenza.

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Promuovere Casa *
Tra i vari lettori del blog alcuni sono proprietari di case vacanza, Bed and Breakfast, affittacamere ecc...
Molti di voi, quelli che credono nel proprio business, sono sempre alla ricerca di un modo per promuovere il proprio alloggio, le numerose email che mi scrivete lo confermano.
La verità è che, per quanto favoloso sia il tuo appartamento, la concorrenza è molto alta.
in questo articolo vediamo:

  • Come farsi un'idea di quanti alloggi, hotel, strutture ci sono nella tua zona.
  • Come studiare la concorrenza e rendersi competitivi.
  • Come fare per essere più visibili rispetto agli altri. 
Per chi si collega solo ora in questo bellissimo e utilissimo Blog (ogni scarrafone è bello a mamma soja ;), è il caso che sappia che ho scritto diversi articoli sull'argomento.
Cerca L'articolo che fa per te:




    Promuovere casa: Conosci i tuoi competitors?


    Molte volte mi scrivono dei lettori/proprietari di casa dicendomi che non affittano a sufficienza il loro alloggio e vorrebbero imparare a promuoverlo meglio. In verità una delle prime cose da fare, ancora prima di pubblicare un annuncio, è quella di "buttare un occhio" ai propri vicini di territorio e studiarli. È un lavoro impegnativo ma ti assicuro che è necessario.
    L'indagine necessita di tempo per navigare tra i vari portali e incrociare i dati per poi ottenere un'idea chiara dei competitors e sapere in cosa puoi differenziarti e il prezzo medio da proporre.
    Più avanti ti spiego come farlo da solo ma prima facciamo "4 calcoli" riguardo gli alloggi messi a reddito in Italia e alle Canarie...

    Articolo correlato:  Affittare casa a Gran Canaria

    Aumentare la visibilità: Quanti alloggi ci sono in Italia in affitto?





    Solo per fare un veloce calcolo di alloggi disponibili su Booking.com (senza contare gli altri portali) sappi che ci sono circa 6000 alloggi in affitto a Roma, 5000 case in affitto in Sardegna, 2500 nei paesi intorno al lago di Garda, 3000 strutture in Liguria e 700 solo nella città di Rimini... tutto questo solo su un portale. Ora capisci perché il tuo alloggio può perdersi tra la folla?  

    Per gli interessati alle Isole Canarie, sappiate che in tutte le 7 isole ci sono circa 3500 strutture. Dividendo il dato tra le principali 4 islas risulta che ci sono circa 970 alloggi a Lanzarote, 950 a Tenerife, 800 a Gran Canaria e 280 a Fuerteventura. Ripeto: solo considerando le statistiche di Booking.com e non tutti gli altri portali di case vacanza. 


    booking studia i competitors
    Strutture in Italia 93144 di cui più di 5000 nella sola Sardegna.



    Come vedere quanti affittuari ci sono nella tua zona



    Se non hai molto tempo e non vuoi spendere soldi per un indagine approfondita, la cosa più semplice da fare, ma comunque utile, è andare su Booking.com e fare una ricerca veloce.
    Puoi usare il banner giallo qui sotto.
    È sufficiente inserire la città interessata nella casella di ricerca (Destinazione) ma NON inserire le date di soggiorno altrimenti non avrai una stima realistica.
    Spunta la casella "Decidi le date più tardi" e clicca CERCA






    La stessa cosa la potrai fare su altri portali di casa vacanza. Alcuni di loro, come Airbnb, non ti daranno il totale delle case presenti ma puoi vederle cliccando la mappa.

    TIP: Zooma la mappa sulla zona interessata per vedere i tuoi competitors più vicini e studiarli bene.

    airbnb cerca casa
    Fatto questo prendi un Block notes e segna questi dati:

    1- Il numero di alloggi totali disponibili della zona (città, comune) in cui affitti casa (puoi allargarti fino ad un raggio di 15 chilometri).
    2- Dividi le strutture trovate secondo la categoria (hotel, affittacamere, case vacanza, B&B...) e numera solo quelli della tua categoria.
    3- Tra questi ultimi, segnati quelli particolarmente vicini e annotati prezzi, capienza massima del numero degli ospiti e servizi proposti in più rispetto al tuo alloggio (esempio: pulizie incluse, animali ammessi, transfert aeroporto, wi-fi...)


      Per fare un esempio su di me:

      1- Alloggi simili al mio (appartamento vacanza in residence) a Puerto Rico: 85.
      Tra questi 85 ci sono 69 appartamenti e 3 case indipendenti.

      2- Prezzo medio proposto dalla "concorrenza" 52 euro

      3- Servizi proposti in più rispetto al mio: Parking di fronte alla struttura, wi-fi incluso, animali ammessi.

      Ora con tutti i dati raccolti seleziona solo gli alloggi della tua categoria simili al tuo per metri quadrati e capienza ospiti e fai la media dei prezzi (se non ci sono strutture simili alla tua avvaliti dei punti 1-2-3 sopra elencati).


      Promuovere casa: A cosa ti serve tutto questo?


      Mettiamo che, dati alla mano, scopri che nella tua zona ci sono altre 15 case vacanza, 8 delle quali sono simili alla tua per mq e per capienza ospiti. Il prezzo medio si aggira intorno ai 55 euro con un extra per le pulizie finali di circa 30 euro.
      Tu per essere competitivo non puoi affittare a più di 55€ al giorno per 2 persone ma anzi direi che all'inizio (ma solo all'inizio), per farti conoscere, per salire in classifica e aumentare la visibilità, devi impostare un prezzo più basso.


      Aumentare la visibilità: Come trovare il prezzo giusto per il tuo alloggio



      Di solito per trovare il prezzo giusto si fa una piccola ricerca e ci si attiene a regole di base che sono:

      1- Per ogni servizio in più che hanno i tuoi competitors rispetto a te (wi-fi/uso della piscina...) o solo delle caratteristiche migliori (vicinanza al mare/centro, vista migliore dal balcone... ) ti conviene deprezzare.

      Per esempio, nel raggio di 1 km dal mio appartamento ci sono altri affittuari che hanno un appartamento vista mare, wi-fi incluso e sono più vicini alla spiaggia, per cui, facendo un confronto con il mio alloggio e ciò che posso offrire, abbasso il prezzo in modo che gli ospiti possano acquistare il servizio wi-fi (o fare l'abbonamento settimanale con il proprio operatore telefonico) e possano pagarsi il trasporto (3/6 euro al giorno per il taxi o l'affitto di un'auto).
      Mettiamo che l'affittuario "dell'appartamento A" offra ad Ottobre 50 euro a notte per 2 persone. Io per essere competitiva dovrei scendere sui 35-40 euro a notte.

      Apto A:  50x7= 350 euro
      Apto M: 40x7= 280 euro (affitto settimanale per 2 persone)

      Sono 70 euro di meno alla settimana. Con questi soldi l'ospite può pagare l'affitto di un auto per girare l'isola (il parcheggio è gratuito cosa che non tutti i competitors offrono) oppure può pagarsi la connessione internet o la spesa alimentare settimanale.
      Un cliente che vede queste 2 offerte fa "4 calcoli" e sceglie quello che preferisce: se la vista mare o la prossimità della spiaggia è indispensabile sceglierà "l'appartamento A". Se invece non sono aspetti così indispensabili per lui, opterà per l'appartamento più economico.
      Così si definisce anche il Target di clientela perché di solito attirerai sempre gli stessi individui che nel mio caso sono pensionati nel periodo invernale e coppie di giovani interessati al risparmio e a visitare l'isola affittando un'auto.

      TIP: Se proprio vuoi fare bingo cerca tra gli alloggi dei tuoi concorrenti la struttura con più prenotazioni, o con più recensioni, e imposta almeno 1 euro in meno al giorno.
      Per esempio, se la struttura campione offre 55 euro al giorno con 30 euro per le pulizie basterebbe o:
      1- Abbassare il prezzo a 54 euro al giorno (meglio ancora 49€)
      2- Non includere il prezzo delle pulizie finali, in questo modo, sul totale della prenotazione, sarai comunque più competitivo.

      Perché ti ho suggerito di impostare 49 euro?
      Perché spesso nei vari siti in cui si promuove casa c'è il tasto ricerca: "trova alloggi che costano 0-50 euro" per cui se stai sotto i 50 euro entrerai in quella fascia di prezzo molto ricercata dai viaggiatori.

      Se pensi che sia poco, valuta che 49€ a notte per soli 20 giorni d'affitto sono circa 1000 euro al mese. In alta stagione è molto facile arrivare a 30 notti affittate su 30 (a me è successo). È vero che abbassi il prezzo ma non perdi molto perché otterrai più prenotazioni.
      Se malauguratamente la tecnica non dovesse funzionare, fai sempre in tempo a cambiare strategia. L'importante è valutare bene e non andare in perdita. Proponi sempre un prezzo che ripaghi ampiamente tutte le spese affrontate (luce, corrente, pulizie, spese condominiali ecc...)

      CONSIGLIO: Testa e ri-testa e non stancarti mai, prendilo come un gioco. Io ho usato il mio primo anno di affitto come ANNO TEST (Qui i risultati). Ho testato e ri-testato fino a capire il prezzo in cui le persone sono disposte a prenotare con facilità e, non ci crederai, solo scendendo di pochi euro al giorno (dai 2 ai 4) ho riempito periodi che nel primo anno di rendita sono rimasti sfitti. Ovviamente in alta stagione puoi fare quel che ti pare tanto si affitta comunque.






      Promuovere casa su siti internazionali



      Un altro modo per promuovere casa è... sconfinare.
      Ehm... No! Non è necessario che ti unisci all'ondata di profughi ospitati dalla Dorothea, meglio conosciuta come Angela Merkel.
      Stai pure in Italia e promuovi il tuo alloggio su più siti possibili con una notevole visibilità internazionale. Uno di questi potrebbe essere Hubpages.com: uno dei 50 siti web più seguiti d'America.
      Non fermarti qui, cerca anche Blog, siti di viaggio, pagine Facebook che parlano della città in cui hai l'alloggio. Contatta il blogger/webmaster e chiedi se è possibile scrivere un articolo/guida di qualità in cambio di un link, a fondo pagina, della tua struttura oppure, più semplicemente, puoi lasciare un commento sotto l'articolo che ti interessa.

      Alcuni siti dove puoi inserire un articolo sono:
      Il turistico.it (qui vedrai l'articolo che ho scritto per il mio blog)
      Joypress.com (clicca su info e contatti per mettere il tuo comunicato stampa)
      MasterViaggi.it

      Per oggi è tutto. Puoi incominciare a testare la tua strategia per emergere dalla concorrenza. Se vuoi farci sapere come va o dove ti areni, lascia pure un commento qui sotto.
      Se trovi che il post sia utile e ricco di informazioni, apprezzerei molto un click di condivisione. Grazie.

      * Immagine di copertina. Copy: http://www.bigthink.it/
      Settembre 2015
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