SITI DI CASE IN AFFITTO a CONFRONTO: scopri qual è il più vantaggioso per te

Scopri qual è il migliore portale di booking online /casa vacanze tra privati per un viaggiatore o per un locatore e le commissioni richieste.






siti come Airbnb e Booking
Booking online a confronto
Sia che tu sia un viaggiatore in cerca di un appartamento economico per le tue vacanze, sia che tu sia un proprietario di una casa che voglia scegliere il miglior portale di prenotazioni turistiche per il tuo alloggio, ti consiglio di leggere questo articolo perché ti svelerò alcune cose utile che potresti non sapere.

Oggi infatti ho deciso di valutare e confrontare 4 dei più noti e affidabili portali di booking on-line per farti capire come risparmiare soldi, in caso tu sia un viaggiatore, o guadagnare più soldi in caso tu sia un locatore.

Farò anche un confronto riguardo le commissioni richieste dei siti internazionali di case vacanze e la mia esperienza personale sul miglior sito per affittare casa in base alle prenotazioni avute al mio appartamento e altri fattori: meglio Housetrip, Tripadvisor o Holiday Lettings? È meglio Wimdu o Airbnb? Leggi l'articolo per capire qual è il più vantaggioso per te.






Siti di casa vacanze a confronto

Come capire qual è il più vantaggioso per te in qualità di locatore o viaggiatore


Ho confrontato questi siti perché da tempo li utilizzo come viaggiatrice autonoma e, più recentemente, anche come proprietaria che affitta saltuariamente il proprio appartamento.
Per essere specifici parlerò dei portali di casa vacanze in cui i proprietari possono aggiungere la propria struttura gratuitamente. I cosiddetti Pay per Booking.


I più conosciuti tra questi siti di promozione di case vacanza sono siti internazionali:


  • AIRBNB
  • WIMDU
  • HOUSETRIP (ora assorbito da Tripadvisor Rentals)
  • TRIPADVISOR RENTALS (un insieme di siti tra cui: Holiday Lettings, Flipkey, Niumba...)


La mia esperienza nasce dall'aver aggiunto, su una decina di siti di casa vacanze, il mio appartamento di Gran Canaria e man mano li sto valutando, seguendo alcuni criteri, e scartando i meno efficaci:

Come proprietaria, i criteri su cui mi baso per la scelta del sito di booking on-line su cui mantenere l’appartamento sono:


  • visibilità del mio appartamento sul sito
  • numero di contatti ricevuti di probabili clienti
  • numero di prenotazioni effettuate
  • gestione facile dell’intranet (calendario disponibilità, impostazione prezzi…)
  • la diffusione a livello internazionale
  • la possibilità di comunicare con il mio possibile ospite (voglio capire se quello che ospiterò a casa mia sa scrivere 2 righe, se sono una tranquilla copia di nonni o una comitiva di ubriaconi.)
  • la possibilità di decidere se accettare o rifiutare una richiesta di prenotazione (appunto!)


Anche se ho impostato delle tariffe uguali su tutti i portali di prenotazione on-line, il prezzo finale per il cliente differisce da un sito web all'altro. Sai cosa cambia?
La commissione che tu come "cliente" paghi per il servizio. Ogni sito di promozione di casa vacanze, a cui il proprietario si può iscrivere gratuitamente, può richiederti una commissione che va dal 10% fino al 20% sul prezzo base impostato dal locatore. Vale a dire che su 100 euro, la tariffa finale, sarà maggiorata per il turista di 10 o 20 euro.


Come viaggiatrice, i criteri su cui mi baso per la scelta del sito di casa vacanze sono:


  • Proporzione prezzo-qualità. A volte il prezzo è molto economico ma poi bisogna pagare caro per ogni extra (parcheggio, microonde, TV... ), oppure i gestori risparmiano sulla pulizia ritrovandoti a soggiornare in un locale sporco e molto datato perché non investono parte dei guadagni per rinnovare la struttura. Valuto tutto ciò che per me è essenziale e poi scelgo.
  • Commissione bassa del booking online. Non voglio pagare un rincaro eccessivo sul prezzo impostato dal proprietario. Quindi mi direziono verso il portale più economico a parità di garanzia (per esempio garanzia sicurezza del pagamento, anti-frode ecc...)
  • Niente Cauzione. Non mi piace consegnare dei soldi ad uno sconosciuto e aspettare che me li ridia l'ultimo giorno. Preferisco prenotare alloggi dove non è richiesta la cauzione oppure, come funziona su Tripadvisor/Airbnb, preferisco che la cifra richiesta venga trattenuta dal sito sulla carta di credito e poi sbloccata dopo il termine della vacanza (sempre che non gli hai distrutto casa). Io uso questo metodo per tutelarmi e per dare una garanzia in più al turista.
  • Parcheggio. Spesso noleggio un'auto in vacanza quindi non voglio lasciarla su una strada trafficata dove chiunque può danneggiarla ma mi accerto sempre che ci sia un parcheggio comodo e gratuito in prossimità dell'alloggio.
  • Sufficienti e veritiere recensioni di altri ospiti. Di solito elimino "i solitari" persone che fanno recensioni o troppo positive, quasi irreali, o troppo negative e pongo attenzione su quello che mi interessa e vedo se è ripetuto almeno altre 3 volte da persone diverse (per esempio se tre persone dicono che il posto è rumoroso, molto probabilmente lo è).


Come funzionano i portali di prenotazione online




Mettiamo che tu abbia a disposizione una casa, un appartamento o solo una stanza che vuoi affittare anche saltuariamente a dei turisti. Sia che tu lo faccia per guadagnare qualcosa o per pagarti le spese di mantenimento dell'immobile, devi iscriverti a questi siti di casa vacanze e inserire tutte le informazioni che ti chiedono.

Una volta iscritto al sito di casa vacanza il proprietario, detto host, nel giro di pochi giorni, ottiene che il suo appartamento sia visibile nella vetrina del sito di promozione on-line.

NOTA: Se sei interessato ad aggiungere il tuo immobile su più di un sito web, é importante scegliere un portale di prenotazione che NON richieda nel contratto l’esclusiva del tuo appartamento (nessuno dei siti presi in considerazione ha questa clausola).


ATTENZIONE: Per inserire il tuo alloggio il sito di booking on-line, oltre che rincarare il prezzo all'affittuario, chiede all’host (proprietario) una percentuale sul prezzo dell'affitto (di solito il 3%) da detrarre sul prezzo finale.
Per capirci meglio, se tu in veste di proprietario vuoi guadagnare 100 euro devi aumentare il prezzo del 3% (la cifra che ti verrà poi decurtata) quindi devi impostare un prezzo di 103 euro.

Mettiamo il caso che vuoi guadagnare 350 euro a settimana per l’affitto del tuo appartamento. Per guadagnare al netto questa cifra devi impostare un prezzo lordo aggravato del 3%.

Facciamo un esempio pratico:


PROPRIETARIO:
Il 3% su 350€ è 10.50€
Ora aggiungi 350+10.50 (la tassa di servizio) e otterrai 360.50€
Il proprietario imposta 360,50€ sul sito di promozione casa vacanze il quale applicherà un rincaro del 10% (o più) al cliente.


CLIENTE:
In questo caso il 10% di 360.50€ è 36.05€
360.50+36.05= 396.55€ è il prezzo che pagherai tu come cliente per soggiornare una settimana in quell'appartamento.


Riepilogo:

  • il proprietario guadagna 350€ per l’affitto di una settimana,
  • il cliente paga 396.55€,
  • il sito di booking on-line guadagna 46.55€


PRO e CONTRO
A ‘sto punto ti starai chiedendo perché come proprietario devi porre il tuo annuncio su questi siti di casa vacanze e pagare una percentuale sul prezzo concordato o perché come cliente devi pagare la tassa di commissione al sito internet.


PRO dei siti di casa vacanze



Come proprietario



  • Ti permettono di usufruire della loro piattaforma, della vetrina del sito e avere la possibilità di essere notato da più viaggiatori.
  • La sicurezza di ricevere i soldi dal cliente.
  • Più visibilità, anche internazionale, e quindi più probabili prenotazioni.
  • Non devi lasciare i tuoi dati sensibili come gli estremi bancari a degli sconosciuti sperando che siano puntuali con il pagamento (a meno che tu non sia un professionista, che ha un sito personale provvisto di booking engine abilitato ai pagamenti con carta di credito).
  • In alcuni casi c'è anche un'assicurazione contro i danni causati dagli ospiti (se non hai già un’assicurazione privata).
  • Un buon portale di prenotazione fa promozione del proprio marchio. Più è conosciuto e più la gente si affida e i probabili clienti aumentano.




Come viaggiatore



  • Eviti le truffe (con il fai da te potresti incappare in un truffatore che si fa spedire una caparra o il pagamento anticipato e poi sparisce). Leggi l'articolo su come tutelarti dalle Truffe delle  case vacanza inesistenti.
  • Il locatore riceve i soldi dopo 48 ore che tu ti sei insediato nell'alloggio. Se c’è qualche problema, o l’alloggio non corrisponde alla descrizione fatta, puoi telefonare al servizio clienti del sito di casa vacanze e bloccare il pagamento.
  • Pagamenti via server sicuro attraverso il sito.
  • Puoi leggere le recensioni di altri clienti che hanno già soggiornato nella stessa struttura.
  • Puoi scrivere e relazionarti con il proprietario anche prima di prenotare senza lasciargli i tuoi dati o mail. Puoi fargli direttamente delle richieste o solo ottenere informazioni aggiuntive.



CONTRO dei portali di casa vacanze



Come proprietario



  • Un prezzo meno concorrenziale di chi fa auto-promozione da sé.
  • Guadagni meno perché devi pagare le varie commissioni ma è anche vero che avendo più visibilità puoi ottenere più prenotazioni.



Come viaggiatore



  • La commissione che si paga al sito (anche se a mio parere la spesa vale il servizio offerto ed è comunque sempre meno caro che comprare un "pacchetto vacanze" in un’agenzia viaggi).




Come funzionano i booking online per i proprietari

Considerazioni personali




Come ti dicevo ho inserito lo stesso annuncio, foto e tariffe per lo stesso appartamento su tutti e 4 i siti sopracitati ma con risultati ben diversi.

La mia classifica di gradimento, stilata considerando le richieste o le prenotazioni effettuate per il primo anno di affitto, trovava Holiday Lettings (ora assorbito da Tripadvisor rentals) sul gradino più alto del podio seguito da Wimdu, Airbnb e Housetrip.

Nel secondo anno le classifiche sono cambiate: dopo la partenza per niente felice, Airbnb è salito prepotentemente in classifica seguito da qualche sporadica richiesta su Tripadvisor (sembra che l'assorbimento di vari marchi sotto la casa "tripadvisor" abbia ridotto notevolmente la mia visibilità e le prenotazioni). Housetrip e Wimdu a pari merito sul podio più basso talmente basso che Housetrip è stato abolito dalla sottoscritta e Wimdu, se continua così, farà la stessa fine.

    Su Airbnb non avevo molta visibilità all'inizio e non si ha modo di fare qualcosa per aumentarla. Non esiste nemmeno il tasto "ordina per prezzo" per cui non posso nemmeno avvantaggiarmi con questo stratagemma.
    Su altri siti, come Wimdu per esempio, ti dicono come puoi aumentare la visibilità e portare il tuo appartamento tra i primi risultati.

    Che un proprietario sia interessato o meno a seguire i loro consigli, è piacevole sapere che io posso “gestire” la mia visibilità. Se mi impegno e offro un prodotto di qualità con certe caratteristiche, io salgo in classifica. Peccato che il sito, per quel che mi riguarda, è in declino. L'impegno c'era ma i risultati non arrivano.

    Articolo correlato: 


    Miglior sito affitto case

    Considerazione basate sul primo anno di affitto casa




    In tutti i siti di prenotazione ho una pagina personale chiamata "intranet del proprietario" dove io come Host posso valutare la mia visibilità.
    (Vedi foto qui sotto.)

    Nel caso specifico di Wimdu se guardo nell'annuncio pubblicato sulla bacheca posso sapere quante persone sono interessate al mio appartamento. Lo trovo molto utile, se calano posso sempre agire per tempo e stuzzicare i viaggiatori con offerte o altro.

    intranet dei booking on-line
    intranet di Wimdu


    Su Airbnb, senza possibilità di gestire la mia visibilità, ho ricevuto la mia prima prenotazione mesi dopo rispetto agli altri siti. A parità di tempo avevo già 2 prenotazioni tramite Wimdu e 3 tramite Holiday Lettings (ora Tripadvisor).
    Su Airbnb anche la ricerca su mappa è un disastro, nel senso che se gli vai in simpatia, come succede all'appartamento di un host che conosco, il tuo "bollo rosso", identificativo del tuo alloggio, si vede per primo e, molto probabilmente, se il prezzo è onesto, e hai diverse recensioni, la prenotazione è assicurata.

    cerca mappa airbnb


    Il mio appartamento si vede solo se si zumma molto la mappa (circa al terzo zoom), azione che non tutti fanno o che non tutti immaginano di dover fare. Quindi, i viaggiatori, avendo una gran scelta di appartamenti, prima di incontrare per caso fortuito il mio (‘na botta de culo), è praticamente quasi impossibile per me avere delle prenotazioni.
    Se qualcuno mi prende in considerazione (ho ricevuto un paio di richieste di informazioni) è solo perché gli altri appartamenti concorrenti non sono disponibili oppure il viaggiatore è un attentissimo e scrupoloso ricercatore. Ma nel mondo del business non posso affidarmi solo alla fortuna.

    Su House Trip ho un’ottima visibilità, non ho niente da dire, sono spesso in prima pagina ma non ho mai ricevuto prenotazioni. Ho avuto un paio di richieste di informazioni per periodi medio-lunghi (10 giorni, 4 settimane) ma ho notato che la commissione per il cliente era esosa (anche di 100-200 euro) e credo che questo sia uno dei motivi per cui non prenotino. Ne ho concluso che House Trip va bene per chi affitta casa per brevi periodi, direi pochi giorni. Per chi come me è interessato ad affittare minimo settimanalmente, non va bene.
    Credo che questo sito di casa vacanze dovrebbe prendere in considerazione l’idea di abbassare la percentuale di commissione per periodi medio-lunghi. Probabilmente aprendosi ad un mercato più ampio avrebbe più prenotazioni e non solo richieste di giovani che cercano un posto per 2-3 notti per passare il fine settimana.

    Tripadvisor Rentals mi piace perché è molto conosciuto e usato all'estero infatti ho diverse richieste da clienti del Nord Europa. È il sito che mi procura la maggior parte di prenotazioni (Gli sto simpatica ^_^).
    Posso gestire le recensioni che fanno al mio immobile, rispondere o contestarle se non sono veritiere.
    L'altra caratteristica che mi piace è che posso fare un preventivo personalizzato al cliente.
    Mettiamo il caso che ho impostato 350 euro per una settimana, una persona mi contatta dicendomi che è interessato all'appartamento ma viaggia da solo e vorrebbe uno sconto.
    Se la richiesta mi interessa, e non voglio perdere il cliente, posso modificare il preventivo e proporgli un prezzo inferiore. Se il viaggiatore lo accetta, la prenotazione è fatta.

    NOTA: In Italia non è molto conosciuto per cui se ti interessa una clientela italiana non te lo consiglio.


    preventivo holiday lettings - tripadvisor rentals
    Preventivo dettagliato


    COSTI per PRENOTARE su AIRBNB, WIMDU...


    Come viaggiatore-affittuario: per confermare la prenotazione devi pagare una caparra su Tripadvisor rentals (variabile dal 10-20% sul prezzo totale) impostata dall'host. Un mese prima del tuo arrivo devi pagare il saldo, pena la cancellazione.
    Per gli altri pay-per-booking (Wimdu, Airbnb...) devi pagare l'intera cifra all'atto della prenotazione. I soldi li trattiene il sito di case vacanza e dopo 48 ore dal tuo arrivo, se trovi tutto come descritto nell'annuncio e non hai reclami, sbloccano la cifra e pagano il locatore tramite bonifico bancario o, dove supportato, tramite PayPal.

    Come proprietario: l'affittuario può fare una prenotazione diretta oppure tramite l'accettazione del tuo preventivo. I soldi non ti verranno corrisposti subito, nel senso che se un cliente prenota a maggio per un soggiorno a settembre tu riceverai i soldi a Settembre dopo 48 ore dal suo arrivo.
    Puoi impostare i termini di cancellazione (flessibile, gratuita, moderata, rigida...) se il cliente disdice avrai diritto alla caparra secondo i termini da te scelti.


    Confronto siti di casa vacanza

    Booking online: Commissioni richieste al locatore e al viaggiatore



    • Possibilità di Fotografie professionali gratuite: Airbnb, Tripadvisor Rentals.
    • Accettare / Rifiutare una prenotazione (Quando riceve una richiesta, il proprietario decide, entro 24 ore, chi può essere suo ospite e in caso rifiutare): Tutti e 4.
    • Commissione di servizio per il cliente: Airbnb 6-12%, Wimdu 12%, Tripadvisor 10-13%, Housetrip varia dal 10 al 20%.
    • Lingue supportate/traduzioni: Airbnb-Traducono automaticamente il tuo annuncio in 25 lingue. Wimdu: 15 lingue. Tripadvisor: Il testo viene automaticamente tradotto nelle lingue locali dei rispettivi paesi. House-trip: Il Sito è disponibile in lingua inglese, francese, tedesca e spagnola.
    • Commissione di servizio per il proprietario (quando la prenotazione va a buon fine): Airbnb e Tripadvisor decurtano un 3%, Housetrip e Wimdu niente commissione trattenuta al proprietario.

    Dopo queste informazioni puoi facilmente trarre le tue conclusioni e capire quale tra questi 4 siti sia il più conveniente per il viaggiatore in cerca di alloggio oppure quale sia il più proficuo per il proprietario.

    NOTA: Mai viaggiato con Airbnb? Iscriviti usando il link d'invito (di un annuncio che aiuto a gestire) e riceverai un buono sconto immediato. Per info o per ottenere il buono clicca qui: www.airbnb.it/buono



    Lo studio dei Booking online continua



    Continuerò prossimamente il mio studio e le considerazioni di altri siti di case vacanza booking online. Stay tuned!

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      aggiornato Agosto 2016



      2 commenti :
      1. Ciao Moira, mi risulta che Airbnb è gratuito confermi?

        RispondiElimina
        Risposte
        1. Ciao Giulia,

          Airbnb è sì gratuito all'iscrizione ma è un Pay-per-booking, questo vuol dire che per "Guadagnare" decurta un 3% all'host sulla cifra impostata dell'affitto e un 10% al turista per cui è normale che la cifra non sia esatta ma minore per te e aumentata per il turista.

          Se cerchi un sito che non decurti soldi a te e non faccia rincari al tuo ospite devi necessariamente attivare un annuncio in abbonamento annuale come questo di Homeaway Italia: http://www.latanadelserpente.it/2015/05/HomeAway-conviene-inserire-un-alloggio.html

          Spero di averti aiutato. Buona serata.

          Elimina

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